La donazione immobiliare

Vorrei regalare una casa a mia figlia/o effettuando una donazione immobiliare.

Spesso chi si trova nella disponibilità di avere più di una casa pensa di poterne cedere una ad un figlio o ad un suo caro a titolo gratuito, un vero e proprio regalo o per meglio dire un dono.

Gli interrogativi che spesso mi rivolgono chi ha una tale “problematica” sono:
Vorrei aiutare mia figlia/o nel raggiungere una sua indipendenza e intestarle la casa che ho ereditato dai miei nonni, cosa mi conviene fare?
La donazione è un atto sicuro?
Come faccio a donare un immobile e quanto mi costerà?

Se anche tu ti sei posto queste domande, in questo articolo cercherò di darti delle informazioni utili sulla donazione immobiliare.

La donazione è uno degli strumenti per trasferire la proprietà di un immobile.
La donazione nasce con l’intento di poter “regalare un immobile” ad un figlio, un nipote o ad una persona che si ritiene meritevole di tale dono.
Deve essere fatta necessariamente da un notaio in forma scritta e alla presenza di due testimoni.

I vantaggi sono senz’altro la possibilità di avvantaggiare il donatario con dei costi contenuti senza dover effettuare vendite che anche se a cifre molto basse comporterebbero comunque delle spese maggiori e determinerebbero il pagamento di un corrispettivo.

Imposte sulla Donazione immobiliare

Ecco nel dettaglio le imposte di donazione.

– Se tra le parti intercorre un rapporto di parentela in linea retta (il genitore che dona al figlio o viceversa), l’imposta di donazione prevede una franchigia di 1.500.000 di euro, quindi se l’immobile ha un valore inferiore non è dovuta l’imposta di donazione. Se il valore imponibile dell’immobile (valore commerciale) dovesse superare la franchigia si applica un imposta del 4% sull’eccedenza.

– Se il beneficiario rispetto al donante è fratello o sorella, la franchigia, cioè la parte da sottrarre alla base imponibile, è di 100.000 euro. L’ imposta che si applica sull’ eventuale eccedenza sarà del 6%.

-Se il beneficiario è un parente fino al 4° grado (cugini) o affini in linea retta e collaterali entro il 3° grado (cognati, lo zio del coniuge) l’imposta applicata è del 6%. In questo caso non è prevista nessuna franchigia.
– Se il beneficiario è un portatore di grave handicap la franchigia è di 1.500.000 di euro.

-Se il beneficiario è un soggetto diverso da quelli indicati non si applica alcuna franchigia e quindi l’imposta deve essere calcolata sulla base imponibile che equivale al valore commerciale dell’ immobile e sarà l’ 8%.

L’imposta sulla donazione non è l’unica da versare, infatti, vi sono anche l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. La prima viene calcolata al 2% sul valore dell’immobile, la seconda invece all’1% sul valore dell’immobile. Nel caso in cui si tratti di una donazione di “prima casa”, ad esempio se genitore che dona al figlio una casa che ha i requisiti per tale riconoscimento, l’imposta ipotecaria e catastale ammontano a 200 euro ciascuna.

È senz’ altro uno strumento consigliabile quando il donante ha un solo figlio e destina a quest’ultimo la sua donazione o se il donante ha più eredi legittimi e dona in modo equo a tutti.

Azioni di rivendicazione della donazione immobiliare: la Quota di legittima

Quando ciò non avviene, gli eredi delusi dalle disposizioni del donatario, potrebbero intraprendere delle azioni per salvaguardare la propria quota di legittima.

Azioni:
-Revoca
-Riduzione
-Restituzione

Revoca se ci sono dei creditori del donante che ritengono che la donazione sia stata fatta per frodarli. L’azione revocatoria può essere fatta se non ci sono altri beni sui quali i creditori possano rifarsi. Deve essere fatta entro 5 anni dalla donazione. La revoca potrebbe essere fatta dallo stesso donante per ingratitudine del donatario: cioè qualora il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio; o per sopravvenienza di figli: cioè qualora il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne successivamente alla donazione.

Azioni di riduzione mira a rendere inefficace la donazione può essere proposta entro 10 anni dalla morte del donatario da eredi legittimari che ritengano che con la donazione sia stata lesa la loro quota di legittima.

Azione di restituzione mira al recupero dei beni donati; come quella di riduzione può essere proposta entro 10 anni dalla morte del donatario da eredi legittimi e può essere posta in essere anche nei confronti di terzi. Quindi se l’immobile donato è stato venduto a terze parti è possibile ottenerne la restituzione. Ovviamente il terzo può rivalersi nei confronti del venditore. Affinché il donatario non resti in eterno passibile di un’azione di restituzione, la legge 80 del 2005 ha mitigato i diritti dei legittimari. In particolare è previsto che l’azione di restituzione non possa essere intrapresa se sono intercorsi 20 anni dalla data di trascrizione della donazione.

Alcune precisazioni sulla quota di legittima

È bene precisare che i legittimari non possono rinunciare al loro diritto di agire in giudizio, finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, neanche prestando il loro assenso alla donazione; solo quando il donante sarà morto, potranno prestare acquiescenza alla donazione compiuta.

Per timore di un’azione di restituzione inoltre molte banche non concedono mutui e questo comporta una notevole diminuzione dei possibili acquirenti.
Per questi motivi vendere un immobile proveniente da una donazione, potrebbe essere una operazione tutt’altro che semplice.

Conclusioni

Quindi potremmo concludere che la donazione è un atto che ha sicuramente dei vantaggi da un punto di vista fiscale con dei costi contenuti rispetto ad un atto di compravendita e senza la necessità che ci sia una corresponsione di somme; tuttavia crea delle incertezze sulla rivendibilità del bene oggetto di donazione.

Per questo motivo sia che vogliate donare un immobile o vendere un immobile donato, vi consiglio di rivolgervi ad un professionista che vi possa consigliare l’ operazione idonea alle vostre necessità.

Mario Angioni

“L’ intenzione fa il donatore, non il dono”
Gotthold Ephraim Lessing