VENDERE E ACQUISTARE UN IMMOBILE PIGNORATO
Le ragioni che possono portarci ad vendere e acquistare una casa sono molteplici e tutte assolutamente valide:
- la necessità di spazi più ampi
- la maggiore prossimità alla sede di lavoro
- la volontà di fare un investimento
- un trasferimento improvviso
- un desiderio di cambiamento
Tuttavia, se le ragioni che ci portano ad acquistare casa sono molteplici, le domande che ci passano per la testa sono sempre tante; a maggior ragione se l’immobile che abbiamo scelto di acquistare o vendere è pignorato.
Partiamo dal principio: è possibile vendere e acquistare un immobile pignorato?
La risposta è sicuramente positiva, è importante conoscere il particolare iter da seguire per tutelarsi ed evitare di incorrere in possibili (poco auspicabili) rischi.
Proviamo a vedere insieme quali sono i passi da percorrere per acquistare o vendere un immobile pignorato in totale sicurezza.
Pignoramento: alcune precisazioni
Il ” pignoramento ” è un atto col quale si dà inizio al processo esecutivo di espropriazione forzata dei beni del debitore.
In sostanza, attraverso l’atto di pignoramento si avvia un procedimento finalizzato a espropriare il bene al debitore per assegnare il ricavato della vendita al creditore.
Il pignoramento può essere:
- immobiliare: se ha per oggetto beni immobili (terreni o fabbricati di qualsivoglia genere);
- mobiliare: se riguarda beni mobili (tutto ciò che non rientra nella categoria di beni immobili);
- presso terzi: se ha per oggetto beni mobili o crediti del debitore in possesso o nella disponibilità di terzi (per esempio, il conto in banca o un quinto dello stipendio).
Questa procedura è disciplinata dagli articoli 483 e 604 del Codice civile e prevede diverse fasi che comportano nel tempo conseguenze di gravità crescente.
Titolo di credito e Atto di Precetto
Per cominciare si procede con una notifica al creditore del titolo, vale a dire del documento che riporta le ragioni di credito del creditore. A questo segue un avviso bonario di mancato pagamento attraverso l’invio di un atto di precetto. Quest’ultimo è un sollecito formale di pagamento nei confronti del debitore ad adempiere l’obbligo indicato entro 10 giorni dalla sua ricezione. Qualora il debitore non dovesse adempiere l’obbligo si procederà con l’espropriazione forzata del bene.
Spesso il titolo e il precetto possono essere notificati anche con un unico atto.
Ipoteca e Iscrizione Ipotecaria
Nel caso in cui gli avvisi di pagamento cadano nel vuoto e il bene non sia ancora stato ipotecato, si ha l’iscrizione forzata dell’ipoteca. L’ipoteca è una vera e propria forma di garanzia nei confronti del creditore e consiste formalmente in un’iscrizione nei registri immobiliari nella quale viene certificata l’esistenza di un diritto da parte del creditore.
Questa misura attribuisce al creditore il potere sia di espropriare il bene oggetto di ipoteca (anche nel caso in cui questo sia stato venduto), sia di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
A seguito dell’iscrizione, si verificano infatti due effetti:
- il diritto di seguito (o sequela): qualora il proprietario debitore cedesse l’immobile a terzi, il creditore ha la possibilità di mettere all’asta il bene nonostante il passaggio di proprietà in quanto l’ipoteca segue l’immobile fino alla completa estinzione del debito;
- il grado dell’ipoteca: sullo stesso bene possono essere iscritte più ipoteche a beneficio di più creditori, perciò il creditore che ha iscritto per primo l’ipoteca (ipoteca di primo grado) ha il diritto di estinguere per primo il proprio credito mentre gli altri seguiranno in base all’ordine cronologico delle iscrizioni. Il grado dell’ipoteca, dunque, fissa l’ordine di soddisfacimento dei creditori ipotecari.
Dal momento dell’iscrizione dell’ipoteca, il debitore avrà a disposizione sei mesi di tempo per saldare il debito.
L’espropriazione immobiliare
Se questo non dovesse avvenire, si procederà con l’espropriazione forzata del bene attraverso un atto esecutivo notificato dall’Ufficiale giudiziario al debitore. Quest’atto comporta un vincolo giuridico (vincolo di indisponibilità o di alienazione) che concerne il valore di scambio dei beni, ma non la loro fruizione: il debitore può continuare a usufruire del bene oggetto di pignoramento, ma non può effettuare operazioni che possano comportare la sottrazione, il deterioramento o la distruzione dello stesso.
L’espropriazione sarà volta alla monetizzazione del bene, ovvero alla vendita del stesso tramite un’asta gestita dal tribunale, e alla successiva assegnazione del ricavato al creditore che ha dato inizio alla procedura o, se più di uno, alla suddivisione dello stesso tra i vari creditori secondo l’ordine di partecipazione.
Il pignoramento immobiliare dura fino a quando l’immobile non viene venduto o, nel caso di numerosi ribassi, fino al momento in cui il giudice ritiene che la procedura sia divenuta inutile.
Vendere e acquistare un immobile pignorato
Fin dal principio abbiamo visto che vendere e acquistare un immobile pignorato è possibile.
Tuttavia è bene sapere che la compravendita di un immobile sottoposto a pignoramento segue un percorso complesso e presenta alcune insidie dovute al fatto che è possibile inserirsi nella procedura fino alla sua estinzione.
Qualsiasi creditore, infatti, anche se non ha iscritto il proprio credito su un pubblico registro, ha la possibilità di insinuarsi nel pignoramento in qualunque momento, anche dopo l’eventuale stipula di un atto di compravendita del bene pignorato, e può servirsi della procedura esecutiva come se fosse stato lui ad avviarla. Per questo l’operazione esige da parte del venditore e dell’acquirente la massima trasparenza e attenzione e, possibilmente, la collaborazione di seri professionisti del settore che garantiscano il buon esito del procedimento nella tutela delle parti.
Nello specifico, per quanto riguarda la compravendita di un immobile pignorato è fondamentale la collaborazione tra il proprietario del bene (nonché debitore), il creditore, l’acquirente e il giudice dell’esecuzione.
Come si è detto, dal momento in cui l’Ufficiale giudiziario notifica al debitore l’atto di pignoramento predisposto dal creditore, sull’immobile viene a gravare un vincolo di indisponibilità per il quale è fatto divieto al debitore di poter disporre liberamente del bene e dunque, in teoria, anche di poterlo vendere attraverso una trattativa privata.
Vendita Giudiziaria
La maggior parte delle volte però la vendita giudiziaria dell’immobile (ovvero quella eseguita attraverso l’asta gestita dal tribunale) non risolve il problema delle parti: spesso, infatti, il prezzo d’asta e quello di aggiudicazione sono parecchio inferiori rispetto al reale valore di mercato del bene.
Questo porta una duplice conseguenza: da un lato i creditori non riescono a soddisfarsi appieno con quanto ricavato dalla vendita (o addirittura, se il bene resta invenduto, non riescono a soddisfarsi affatto), dall’altro il debitore non riesce a liberarsi definitivamente del debito.
Come fare dunque?
Trattativa privata tra debitore e creditore
Per ovviare a questi problemi – in maniera del tutto conforme alla legge – è possibile avviare una trattativa tra debitore, creditore e acquirente al fine di vendere l’immobile al di fuori di un’asta giudiziaria e portare il giudice a chiudere definitivamente la procedura esecutiva.
Vediamo insieme quali sono i passi da seguire.
Per cominciare è necessario che sia presente una proposta d’acquisto formulata dal potenziale acquirente. Questa dovrà essere stilata in modo tale che soddisfi, oltre il proprietario del bene, anche il creditore poiché il proprietario-debitore potrà accettarla solo a condizione che venga accettata dal creditore.
Quest’ultimo, infatti, avrà il compito di verificare se e in quale misura la proposta soddisfa il suo credito nei confronti del debitore. Va da sé che se nella procedura esecutiva sono intervenuti più creditori è necessario che vi sia la verifica e il consenso delle parti coinvolte.
Una volta raggiunta l’accettazione unanime sarà necessario programmare un’udienza dinanzi al giudice. In questa occasione si dovrà procedere con il pagamento della cifra pattuita nella proposta d’acquisto. La somma dovrà essere pagata in un’unica soluzione poiché una rateizzazione non consentirebbe né il pieno soddisfacimento dei creditori e, di conseguenza, il loro consenso alla rinuncia alla procedura esecutiva e alla cancellazione del pignoramento né il trasferimento del bene libero da vincoli all’acquirente.
All’udienza saranno presenti anche coloro che, in varia misura, hanno assistito le parti (tra questi: consulente tecnico d’ufficio, custode dell’immobile, delegati alle operazioni di vendita), ai quali verranno liquidati i relativi compensi sia dal debitore sia dal creditore, secondo quanto pattuito nell’accordo iniziale.
Cancellazione dell’atto di pignoramento
Una volta soddisfatte le parti a seguito degli avvenuti pagamenti, si potrà procedere con il deposito da parte dei creditori delle loro rinunce alla procedura esecutiva. A questo punto il giudice potrà dichiarare nel verbale di udienza l’estinzione della stessa procedura e potrà ordinare la cancellazione della trascrizione dell’atto di pignoramento.
Nella stessa udienza, una volta eseguiti questi passaggi, si potrà procedere alla stipula dell’atto di compravendita alla presenza del notaio rogante.
La procedura si concluderà solo una volta trascorsi 20 giorni dalla data dell’udienza, poiché entro questo termine è sempre possibile un’opposizione da parte di chiunque abbia interesse e possieda determinati presupposti che legittimino una valida contestazione. Decorso il termine, sarà possibile richiedere in cancelleria una copia conforme del provvedimento emanato dal giudice in cui viene dichiarata l’estinzione della procedura e, con essa, recarsi in conservatoria per ottenere in concreto la cancellazione della trascrizione del pignoramento.
Atto di compravendita sospensivamente condizionato
Per ovviare alla possibilità che durante questo intervallo di tempo qualcuno, anche a buon diritto, possa insinuarsi nella procedura e contestare quanto pattuito, alcuni professionisti consigliano di ricorrere alla stipula di un atto di compravendita sospensivamente condizionato alla definitiva estinzione della procedura esecutiva, senza la possibilità di reclamo da parte del debitore, del creditore pignorante o altri eventuali creditori intervenuti.
Questa procedura si rende possibile attraverso l’affidamento della somma concordata per l’acquisto del bene al notaio rogante, secondo quanto stabilito dalla legge 124/2017 sul deposito prezzo, e il suo utilizzo, una volta trascorso il termine, per l’estinzione di tutti i debiti della procedura e la cancellazione del pignoramento.
Vantaggi nel vendere e acquistare un immobile pignorato
Vista l’articolata procedura, verrebbe da domandarsi se valga la pena correre i rischi del caso.
Indubbiamente la compravendita diretta di un immobile pignorato al di fuori della procedura esecutiva è vantaggiosa per tutti i soggetti coinvolti.
Vediamo nel dettaglio quali possono essere i benefici per le parti.
Dal punto di vista del venditore debitore, la compravendita del proprio immobile al di fuori di un’asta giudiziaria gli permetterebbe di ottenere un introito maggiore rispetto a quello che potrebbe ricavare in sede giudiziaria.
Un perito nominato dal tribunale attribuisce un valore al bene pignorato. Questo valore determinerà il costo iniziale dell’immobile all’asta, tuttavia difficilmente la vendita si conclude in maniera positiva al primo tentativo.
Spesso è necessario procedere con più aste e questo comporta una riduzione sempre maggiore del prezzo stimato fino ad arrivare a una vendita di molto inferiore al reale valore del bene. Il rischio per il debitore è dunque che il ricavato della vendita non riesca a soddisfare in toto i creditori, con la doppia conseguenza di ritrovarsi senza casa e con un debito residuo ancora da saldare.
Con la vendita diretta, invece, il proprietario può riuscire con più facilità a ricavare un prezzo più elevato con la possibilità di estinguere il debito e, eventualmente, conservare una parte della liquidità ottenuta.
Anche nel caso in cui la vendita diretta non dovesse bastare a coprire l’intero ammontare del debito, il debitore avrebbe comunque il vantaggio di poter concludere con il creditore un accordo preventivo a saldo e stralcio per cui, anche pagando una somma inferiore all’ammontare complessivo del debito, potrebbe ottenere dal creditore la chiusura della pratica con la rinuncia al restante credito e la sua completa liberazione dal debito.
Questo accordo riduce sensibilmente le spese del creditore e gli consente di rientrare di una somma probabilmente maggiore rispetto a quella che riceverebbe se l’immobile fosse venduto all’asta.
Per quanto riguarda la parte creditrice, come abbiamo visto, una vendita diretta potrebbe garantirgli con maggiori probabilità il pieno soddisfacimento del suo credito evitando gli ingenti costi della pratica e accorciando di molto i tempi previsti dalla procedura esecutiva.
Conclusioni
La compravendita di un immobile pignorato risulta molto vantaggiosa anche per l’acquirente poiché, dal momento che dovrà affrontare i rischi del caso, gli garantisce la possibilità di trattare maggiormente sul prezzo e concludere l’acquisto a una cifra di gran lunga più vantaggiosa rispetto al normale valore di mercato del bene.
Come abbiamo visto, dunque, la compravendita diretta di un immobile sottoposto a pignoramento è possibile e assolutamente lecita e può essere una soluzione conveniente per tutti i soggetti coinvolti, a patto che sia condotta fin dal principio da professionisti seri e affidabili che possano garantire la massima sicurezza dell’operazione e la piena tutela delle parti.
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COSMOPOLITAN – Centro Servizi Immobiliari
Un abbraccio alla tua casa
