LE CAPARRE NELLA COMPRAVENDITA: LA CAPARRA CONFIRMATORIA E LA CAPARRA PENITENZIALE

LE CAPARRE NELLA COMPRAVENDITA: LA CAPARRA CONFIRMATORIA E LA CAPARRA PENITENZIALE

Quando si decide di acquistare un immobile, soprattutto per i non addetti ai lavori, spesso non è affatto semplice destreggiarsi tra le miriadi di pratiche e gli svariati adempimenti da assolvere. Il rischio più grande è sempre quello di fare un po’ di confusione e mettere in pericolo il buon esito dell’affare o, nel peggiore dei casi, rimetterci addirittura dei soldi.

Con questo articolo cerchiamo di fare un po’ di chiarezza sul tema della caparra. In particolare, la differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale nella compravendita di un immobile.

La caparra

A titolo generale, la caparra è una somma di denaro (o una quantità di altre cose fungibili) che una parte consegna a un’altra al momento della stipula di un contratto a titolo di reciproca garanzia e come atto materiale a riprova della serietà nei confronti dell’impegno assunto. La caparra può fungere come anticipo della prestazione finale o da risarcimento immediato qualora si venga meno alle pattuizioni prese.

La caparra si utilizza in particolar modo nella tipologia di contratto a prestazioni corrispettive (vale a dire in cui sono coinvolte due parti) e a effetti obbligatori (in cui cioè è espresso un rapporto di obbligazione o di credito), nei quali si abbia un’esecuzione posticipata e un pagamento in più tranche.

Nell’ambito delle compravendite immobiliari, la caparra è utilizzata soprattutto quando si vuole presentare una proposta scritta per l’acquisto di un immobile e nel caso della stipula di un contratto preliminare di vendita (compromesso). Di solito, in entrambe le situazioni il promittente acquirente (ovvero colui che s’impegna ad acquistare l’immobile) versa come anticipo una somma di denaro a titolo di caparra alla controparte venditrice.

Tuttavia, quando si parla di caparra, non è raro che si faccia confusione fra tipologie di per sé simili ma differenti per presupposti ed effetti.

Infatti, a seconda dell’accordo siglato fra le parti, la caparra può essere una mera garanzia contro l’inadempimento (caparra confirmatoria) oppure può valere come indennizzo per il recesso (caparra penitenziale). Ciò che le accomuna è il fatto che entrambe consistono nel versamento di una somma di denaro ed entrambe possono portare al recesso del contratto.

Vediamo nello specifico le loro definizioni, i differenti utilizzi e gli effetti che possono comportare.

La caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria (arrha poenalis) è disciplinata dall’art. 1385 del Codice civile ed è la più comune e utilizzata delle caparre.

Come anticipato, la caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro (o in una quantità di cose fungibili) che, al momento della stipula del contratto, una parte consegna all’altra a conferma e dimostrazione del vincolo assunto e della serietà dell’accordo. Una volta depositata, la caparra assolve alla funzione di anticipo della prestazione finale e funge da garanzia per un eventuale risarcimento dei danni in caso di inadempimento di quanto pattuito nel negozio contrattuale.

Se l’accordo va a buon fine e si conclude, la caparra confirmatoria può essere restituita o imputata alla prestazione dovuta diventando dunque un acconto sulla cifra finale concordata per l’acquisto dell’immobile.

La Caparra:  in caso di inadempimento

Diverso è il caso in cui la prestazione promessa da contratto, per un motivo o per un altro, non viene adempiuta da una delle due parti. In questa circostanza, due sono le ipotesi possibili a seconda che l’inadempimento sia imputabile a colui che ha dato la caparra (acquirente) o a colui che l’ha ricevuta (venditore).

Vediamole nel dettaglio.

1. Se è inadempiente la parte che ha versato la caparra (acquirente), l’altra parte può:
   1. trattenere la caparra e chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno subito;
   2. recedere dal contratto ritenendo la caparra.

2. Se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra (venditore), l’altra parte può:
   1. chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno subito;
   2. recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

In entrambi i casi, la parte adempiente, oltre a trattenere o pretendere la caparra, può agire giudizialmente per obbligare la parte inadempiente a concludere comunque il contratto nonché richiedere un risarcimento per il maggior danno subito.

La caparra penitenziale

La caparra penitenziale (arrha poenitentialis) è disciplinata dall’art. 1386 del Codice civile.

Diversamente dalla precedente, la caparra penitenziale è una somma di denaro (o una quantità di cose fungibili) concordata dalle parti che rappresenta il cosiddetto corrispettivo per il diritto di recesso.

Al momento della stipula del contratto, infatti, le parti possono stabilire che venga consegnata una quota di denaro (o di altre cose fungibili) da far valere quale prezzo predeterminato contro il diritto di recedere previsto in favore di uno o di entrambi i contraenti. In poche parole, venditore e acquirente possono decidere fin dal principio che il contratto si possa sciogliere semplicemente pagando un prezzo, detto appunto caparra penitenziale.

Se il contratto va a buon fine e si conclude, la caparra perde la propria funzione “penitenziale” e di conseguenza deve essere restituita o eventualmente imputata quale corrispettivo della prestazione dedotta nell’accordo.

La Caparra: diritto di recesso

Qualora invece una delle due parti decida di esercitare il diritto di recesso si avranno due situazioni:

1. se recede la parte che ha dato la caparra, l’altra parte può trattenere la caparra senza poter chiedere altro;

2. se recede la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può esigere il doppio della caparra senza poter chiedere altro.

In entrambi i casi, la parte adempiente non può richiedere né l’esecuzione del contratto né un risarcimento per il maggior danno subito.

A differenza della caparra confirmatoria, il recesso dal contratto non è giustificato dall’inadempimento della controparte ma costituisce un vero e proprio esercizio di diritto. La caparra penitenziale rappresenta dunque il prezzo dell’esercizio di tale diritto.

Nella loro diversità, entrambe le due tipologie di caparre, confirmatoria e penitenziale, rappresentano una solida ed efficace garanzia per la conclusione di una compravendita.

La caparra confirmatoria funge da anticipo sulla prestazione finale e offre una garanzia nel caso di inadempimento di uno dei due contraenti; la caparra penitenziale scoraggia la recessione dal contratto fissando fin da subito una liquidazione forfettaria del danno causato da un eventuale recesso di una delle due parti senza la necessità di dover istruire cause giudiziarie.

Se vuoi approfondire l’argomento per effettuare la scelta giusta, vieni a trovarci presso i nostri uffici o chiamaci per una consulenza gratuita e senza impegno.

COSMOPOLITAN Centro Servizi Immobiliari  

Un abbraccio alla tua casa.