L’Agibilità

Uno dei documenti indispensabili quando si acquista un immobile è il certificato di Agibilità.

Qualunque sia il motivo dell’acquisto di una casa, questo richiederà un’attenta analisi di diversi fattori e una valutazione preliminare di una serie di documenti indispensabili per concludere l’acquisto.

Quindi ti appresti ad acquistare un immobile?

Le opzioni disponibili sono diverse, puoi progettare un immobile dalle fondamenta con il supporto di professionisti, affidarti ad una agenzia immobiliare o contattare un privato.

Ma per arrivare alla corretta conclusione della compravendita l’acquirente, per conto proprio o tramite agenzia incaricata dovrà reperire una serie di documenti affinchè non incorra in sanzioni amministrative durante e successivamente l’acquisto.

Certificato di Agibilità: documento indispensabile per l’acquisto di un immobile

Secondo l’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, il certificato di agibilità è un documento tramite il quale si attesta che un determinato immobile, a seguito dell’edificazione o di determinati interventi, possegga le condizioni di:

• sicurezza
• igiene
• salubrità
• risparmio Energetico

Tali condizioni sono definite dalla normativa vigente.

L’obbiettivo del Certificato di Agibilità è quello di attestare la sussistenza di tali condizioni e ormai è un documento fondamentale per la regolarità urbanistica dell’immobile.

Per regolarità urbanistica o edilizia si intende la corrispondenza tra il progetto depositato al Comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dell’immobile.

Abitabilità o Agibilità: cenni storici e importanza attuale

L’obbligo di produzione del “Certificato “è stato introdotto nel 1934.

Il Certificato era rilasciato dal Sindaco ma si trattava di una semplice autorizzazione sanitaria e non edilizia.

La svolta arriva nel 1967 con la Legge Ponte che introduce il certificato di Agibilità o Abitabilità.

I termini agibilità o abitabilità riferiti ad una unità immobiliare o ad un edificio sono la stessa cosa.

Inizialmente l’abitabilità era concessa agli immobili ad uso abitativo mentre l’agibilità riguardava immobili non residenziali.

Dal 2013 i certificati sono stati fusi nella “Segnalazione Certificata di Agibilità” SCA.

Nel corso degli anni questo documento ha assunto una rilevanza notevole, la mole di allegati e attestazioni hanno reso l’attuale SCA essenziale per disporre dell’immobile.

Agibilità: quando va presentata e per quali immobili

Il certificato di Agibilità, secondo l’art.24 del DPR 380/2021, deve essere presentato nei casi seguenti:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

In Italia, le linee guida generali vengono indicate nel Testo unico dell’edilizia ma variano per Regioni e Comuni.

Il certificato sarà presentato anche nel caso di sanatorie che regolarizzano interventi ricadenti su uno dei tre casi menzionati.

Agibilità: come richiedere il Certificato di Agibilità

E’ possibile richiedere il certificato di Agibilità mediante un’autocertificazione SCA segnalazione certificata di Agibilità del Direttori dei Lavori o di un altro incaricato, che assuma la responsabilità di attestare la sussistenza dei requisiti richiesti ai fini del rilascio dell’agibilità.

Il certificato deve essere presentato da un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere, perito edile), presso lo Sportello Edilizia e urbanistica, entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. Entro 180 giorni dalla data in cui è avvenuto il deposito dell’agibilità, il Comune, tramite Asl, dispone i sopralluoghi al fine di verificare i requisiti di agibilità della costruzione.

Documenti necessari al Tecnico per presentare la pratica di Agibilità

Tra i documenti della SCA (segnalazione certificata di Agibilità), non sempre obbligatori, in linea di massima troviamo:

° Dichiarazione di rispondenza o di conformità dell’impianto elettrico, gas cottura, riscaldamento, idrico-sanitario e radiotelevisivo ai sensi del DM 37/08

° Elaborato tecnico di copertura e linee vita;

° Attestato di avvenuta variazione catastale;

° Certificato di collaudo dell’eventuale ascensore;

° Dichiarazione di conformità in materia di accessibilità e superamento delle barriere  architettoniche;

° Impianto di protezione antiincendio;

° impianto di protezione delle scariche atmosferiche;

° Estremi della dichiarazione di regolare esecuzione per gli interventi strutturali locali;

° Certificato di collaudo statico, qualora necessario;

° Certificato energetico APE ;

° Fascicolo del Fabbricato ai sensi del D. Lgs 81/2008;

° Attestazione conclusiva;

Agibilità: costo della pratica

Risulta difficile quantificare il costo della singola pratica “deposito dell’agibilità” in quanto quasi sempre è una voce inserita in un preventivo a più prestazioni.

L’ideale, dopo aver verificato la presenza o no dell’agibilità, è interpellare l’Agenzia Immobiliare per un eventuale preventivo o il proprio tecnico di fiducia.

Nel caso in cui il certificato non fosse presente per togliere eventuali dubbi sarà necessario effettuare una visura degli atti abitativi presso l’archivio del Comune dove è situato l’immobile.

Il certificato di Agibilità non ha una scadenza ma nel momento in cui vengono in qualche modo alterate le condizioni di salubrità, risparmio energetico e sicurezza sarà necessario depositare nuovamente il certificato.

Agibilità: Immobili privi di certificato di agibilità Ante ‘67

Gli edifici edificati dal 1934 al 1967 non possiedono il certificato di agibilità, a meno che, non sia stato depositato successivamente.

E’ chiaro però che pur effettuando interventi e migliorie all’immobile, molti edifici, ad oggi non avrebbero comunque i requisiti.

Se si effettuano miglioramenti su edifici esistenti sarà possibile mantenere le altezze inferiori e altri requisiti rispetto a quelle prescritte dalla vigente disciplina.

Per avere la conferma che l’immobile sia ante ’67 è possibile consultare il DL Semplificazione 2020 che ha aggiornato il Testo Unico sull’Edilizia DPR 380/01.

Agibilità: cosa comporta la mancata presentazione

Indicativamente la mancata presentazione della domanda entro 15 giorni dalla fine dei lavori comporta da una sanzione tra 77 e 464 euro.

Le conseguenze sono relativamente onerose ma in caso di compravendita o verifica della conformità urbanistica e catastale i problemi da affrontare saranno maggiori.

Quindi ti stai apprestando ad acquistare un immobile?

Il primo passo è verificare se l’immobile che stai acquistando è ante ’67 in quanto sicuramente privo di agibilità. E proprio in questo caso sarà possibile effettuare la compravendita e trasferire l’immobile senza problemi.

Quindi è possibile effettuare la compravendita  o affittare un immobile privo del certificato di agibilità ante ’67 purchè non siano stati effettuati interventi successivi che comportano nuovamente il deposito del certificato.

Qualora l’immobile fosse privo di agibilità in maniera ingiustificata è prevista la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno per il ripristino della conformità e della legittimità urbanistica dell’unità immobiliare.

Riflessioni  e consigli

Magari hai vissuto sulla tua pelle o avrai sentito un tuo conoscente raccontare di aver finalmente individuato, dopo una lunga ricerca l’immobile, il giusto immobile, e aver però scoperto successivamente la mancanza di Agibilità.

Chi mette in vendita l’immobile privatamente non sempre è a conoscenza dell’importanza di alcuni indispensabili documenti.

L’agibilità è fondamentale in primis per consentire al proprietario di vendere l’immobile ma soprattutto è uno dei primi documenti che richiede la banca per l’ottenimento del mutuo bancario o regionale.

Perciò per poter acquistare un immobile con sicurezza e serenità l’intervento dell’Agenzia Immobiliare risulta provvidenziale, siamo consapevoli che una volta individuato l’immobile giusto risulta difficile dovervi rinunciare per mancanza di documenti e rivolgere la propria attenzione su altro.

Spesso l’acquirente che incorre in questa problematica rinvia l’acquisto.

Compito dell’Agenzia è quello di proporvi l’immobile che più si confà alle vostre esigenze, munito di tutti i documenti per poter richiedere il mutuo e fornirvi eventuali preventivi per poterli richiedere accompagnati dal supporto di noi professionisti.

La corretta e serena conclusione dell’affare è il nostro obiettivo.

Cosmopolitan

un abbraccio alla tua casa