Perchè scegliere di vendere la nuda proprietà?

Un modo veloce per reperire liquidità senza perdere la propria casa è vendere la nuda proprietà.

Sempre più spesso capita di avere a che fare con clienti che ci chiedono informazioni in merito alla vendita della nuda proprietà della loro abitazione.

A registrare l’incremento di questo fenomeno è la stessa Agenzia delle Entrate che segnala, a partire dal 2017, un aumento dell’ 1,3% rispetto agli anni precedenti.

Con la crisi delle compravendite che ha colpito il mercato immobiliare qualche anno fa, le conseguenti difficoltà di accesso al credito, l’incertezza dei mercati finanziari e l’evoluzione socio-culturale e demografica della popolazione italiana, la vendita della nuda proprietà sembra rivelarsi – oggi più che mai – un’ottima risorsa, un perfetto escamotage, per garantirsi un valido investimento nel presente e per il futuro.

Cos’è la nuda proprietà e quali sono i suoi vantaggi?

La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dall’usufrutto. Per dirla in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile conservando per sé il diritto di viverci per tutta la vita o per un determinato periodo di tempo. (Solitamente dai cinque ai dieci anni, nel caso della nuda proprietà a termine).

Il proprietario del bene viene detto usufruttario, mentre l’acquirente prende il nome di nudo proprietario, perché acquista il diritto di proprietà ma non il possesso.

Entro il tempo stabilito, l’usufruttuario può godere e gestire il bene a proprio piacimento. Ha la possibilità sia di affittare la casa sia di vendere l’usufrutto a terze persone, rispettando però sempre quanto pattuito nel contratto di vendita.

L’usufruttuario gode cioè dei poteri tipici del proprietario, ma ovviamente non può vendere il bene perché la titolarità dello stesso appartiene al nudo proprietario. L’usufruttuario dunque percepisce le utilità del bene, compresi i suoi frutti naturali e civili, ma deve preservarne la conservazione e rispettarne la destinazione economica.

Il nudo proprietario mantiene la titolarità formale del bene, cioè la nuda proprietà ma, se lo desidera, può trasferirla a terzi in qualsiasi momento.

Per quanto concerne le spese, la manutenzione ordinaria dell’abitazione e le tasse sono a carico dell’usufruttario.

Secondo l’art. 1008 del c.c. , infatti:

«l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito».

Inoltre l’usufruttuario è tenuto a garantire il buono stato dell’immobile, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario.

Le spese straordinarie e quelle strutturali invece dovranno essere sostenute dal nudo proprietario. La questione può essere comunque oggetto di trattativa tra le parti.

Quali sono i vantaggi per le parti?

Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere del bene per tutta la vita (o per una parte di essa), incassando subito un capitale che può utilizzare per il proprio sostentamento o per quello dei propri cari.

Nella maggior parte dei casi si tratta di persone sole o di coppie di coniugi di una certa età (di solito dai 70 in su), che magari necessitano di integrare la pensione, o di sostenere spese mediche e di assistenza legate all’avanzare degli anni, o che semplicemente vogliono disporre di liquidità da destinare ai propri figli.

Chi compra la nuda proprietà invece ha la possibilità di acquistare un immobile a un prezzo molto inferiore rispetto a quello di mercato.

Questo perché il valore della nuda proprietà è dato dal prezzo di mercato dell’immobile, sottratto quello dell’usufrutto.

Il valore dell’usufrutto – e, di conseguenza, della nuda proprietà – dipende fondamentalmente dall’età anagrafica dell’usufruttuario. Esso è stabilito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze attraverso delle percentuali che sono state redate appunto in base all’età dell’usufruttuario e al valore della piena proprietà

N.B. la proprietà è piena quando il bene ci appartiene totalmente e non esistono altri diritti reali di godimento da parte di terzi, possediamo cioè tutti i diritti sull’immobile e dunque sia la nuda proprietà sia l’usufrutto.

Vediamo un esempio pratico

Per fare un esempio, secondo la tabella fornitaci dal Ministero (vedi D.M. del 19 dicembre 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 300 del 28 dicembre 2018 e in vigore dal 1 gennaio 2019), il prezzo della nuda proprietà della casa di una persona di 70 anni equivale al 60% del valore di mercato (se la piena proprietà vale 100.000 euro, il prezzo di vendita della nuda proprietà sarà pari a 60.000 euro).

Se si considera poi che spesso, in sede di trattativa, si applica un ulteriore sconto, ecco che l’acquisto diventa ancor più vantaggioso. Inoltre, durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, il valore della nuda proprietà si accresce doppiamente. Sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario.

Ovviamente questo tipo di compravendita è ideale per chi non ha un immediato bisogno dell’abitazione e/o per chi intende fare un investimento a lungo termine. Per di più offre una soluzione abitativa futura ai propri figli. Spendendo meno dell’attuale prezzo di mercato e risparmiando sull’imposta fiscale che viene infatti calcolata su un valore ridotto.

Vuoi scoprire quanto vale la nuda proprietà della tua casa?

Il primo passo per conoscere il valore della nuda proprietà del tuo immobile è quello di fare una valutazione.

Come avrai avuto modo di leggere nel nostro Blog, non è sempre facile per i non addetti ai lavori stabilire il giusto prezzo del proprio immobile.  Se non lo hai ancora fatto, leggi l’articolo “ Quanto vale la tua casa? ”

Sicuramente il supporto di un consulente immobiliare risulta fondamentale per avere la giusta stima del valore di mercato del tuo immobile. Partendo da questa valutazione, il passo successivo sarà quello di applicare, al valore stabilito, un coefficiente che varia in base alla tua età e, se presenti, a quella di eventuali altri proprietari.

Come abbiamo visto, questi coefficienti sono redatti periodicamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e sono basati sulle statistiche relative alle aspettative di vita della popolazione in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.

Va da sé che maggiore sarà la tua età, maggiore sarà il valore della nuda proprietà e dunque della liquidità di cui potrai disporre se decidi di vendere.

Sei curioso di approfondire il discorso con noi?

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COSMOPOLITAN – Centro Servizi Immobiliari

Un abbraccio alla tua casa.