I contratti di locazione a uso abitativo, quali esistono e come scegliere quello giusto per te

Il contratto di locazione: l’uso abitativo

Questo è l’argomento che maggiormente interessa chi ha una proprietà immobiliare e vuole ottenere una rendita costante.

Sei proprietario di un immobile e stai pensando a come farlo fruttare? La locazione è la scelta giusta!

Ma come funziona la locazione di un immobile? Che tipo di contratti possiamo fare?

Leggendo questo articolo troverai tutte le informazioni che ti occorrono e che abbiamo acquisito nella nostra lunga esperienza come consulenti immobiliari.

Ma andiamo per ordine:

I contratti di locazione sono quei contratti con i quali una parte, detta locatore, si obbliga a far godere a un’altra, denominata conduttore, un bene, per un determinato periodo di tempo, a fronte del versamento di una somma di denaro.

Quando si parla di contratti di locazione a uso abitativo ci si riferisce sempre a una serie di contratti che vengono stipulati per soddisfare la specifica esigenza di abitazione.

Questi vanno distinti da quelli ove il conduttore necessita di un immobile per poter svolgere un’attività commerciale o alberghiera.

Per iniziare, vediamo nello specifico la locazione a uso abitativo.

Locazione a uso abitativo: tipologia di contratti e disciplina

Il contratto di locazione a uso abitativo è quel contratto con cui il locatore si obbliga a far godere al conduttore un’abitazione per un tempo determinato. Ciò avviene in cambio di un certo corrispettivo di denaro denominato canone di locazione.

Il conduttore ha l’impegno di restituire l’immobile alla scadenza convenuta nelle stesse medesime condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo il deterioramento per l’utilizzo.

È bene precisare che la normativa sulle locazioni a uso abitativo è molto variegata ed è soggetta a frequenti aggiornamenti. Inoltre, diversi sono i tipi di contratti di locazione a uso abitativo che le parti possono stipulare.

I contratti di locazione a uso abitativo più importanti sono:

• quelli a uso abitativo libero;
• quelli a uso abitativo agevolato;
• quelli per uso abitativo di natura transitoria;
• quelli per studenti universitari.

Contratto di locazione a uso abitativo libero

Il primo tipo di contratto di locazione a uso abitativo che le parti possono stipulare è quello libero.

É tra i più utilizzati e permette alle parti di stabilire liberamente l’importo del canone di locazione, ma rispettando la durata minima obbligatoria di 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4.

Tale contratto è disciplinato dall’art. 2, comma 1 della legge n. 431/1998.

Nasce quindi da accordi liberi, senza vincoli, tra proprietario e inquilino.

Contratto di locazione a uso abitativo agevolato

Il secondo tipo è quello agevolato, previsto sempre dall’art 2, comma 3 della legge n. 431/1998.

Il canone è calcolato in base ad accordi locali fra le organizzazioni più rappresentative dei conduttori di proprietà edilizia e gli inquilini.

Caratteristica ulteriore di questo contratto è la durata minima che corrisponde a 3 anni, prorogabile di altri 2, salvo disdetta per le ragioni previste dalla legge.

Ma come viene calcolato il canone di locazione agevolato?

A differenza dei contratti a canone libero, nei contratti a canone agevolato, o concordato, il canone è determinato sulla base di accordi nazionali e accordi locali. Questi ultimi sono stabiliti, a seguito di quelli nazionali, tra i Comuni e le organizzazioni più rappresentative a livello locale.

Da questi accordi nascono i contratti-tipo utilizzabili sia dai proprietari che dagli inquilini.

All’interno dell’accordo vengono riportate delle tabelle con le quali si calcola il canone di locazione che deve rientrare nelle fasce di oscillazione stabilite dai singoli Comuni.

Per sapere in quale fascia ricade il proprio immobile, e calcolare quindi il proprio canone concordato, è necessario tenere conto:

• dei mq dell’immobile calcolati sulla base della superficie convenzionale;
• della collocazione geografica o zonizzazione;
• degli accessori che l’immobile possiede, come il posto auto, la cantina, il tipo di climatizzazione, ecc.

Si veda, ad esempio, il testo dell’Accordo per la città di Cagliari pubblicato dall’associazione ASPPI che indica le linee guida da seguire per calcolare il canone concordato.

Contratto di locazione a uso abitativo di natura transitoria

Il terzo tipo è quello dei contratti di locazione a uso abitativo di natura transitoria, previsti dall’art. 5, comma 1 della legge 431/1998 a cui ha dato attuazione il DM 16/01/2017.

La particolarità di questi contratti è quella di essere stipulati con la finalità di soddisfare esigenze di natura momentanea. Talvolta del conduttore o del locatore, solitamente legate a necessità lavorative, formative o di apprendistato. Di conseguenza la durata non può superare i diciotto mesi.

Questa esigenza di transitorietà può essere:

• provata con apposita documentazione da allegare al contratto (se è riferita al conduttore);
• confermata tramite lettera raccomandata, da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto;
• oppure inserita in una specifica clausola contrattuale.

In caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria la cui durata è di 4 anni, rinnovabili di altri 4.

Contratto di locazione per studenti universitari

Il quarto tipo è quello previsto per gli studenti universitari secondo quanto sancito dall’art. 5, commi 2 e 3 della legge n. 431/98.

Tali contratti sono previsti per andare incontro alle esigenze abitative di chi deve frequentare l’Università in un luogo diverso da quello in cui risiede. Oppure deve affrontare un percorso di formazione post laurea.

Il DM di attuazione del 16/01/2017 stabilisce che per questi contratti la durata minima è di sei mesi fino a un massimo di tre anni. E’ data facoltà di rinnovo alla prima scadenza salvo che il conduttore non dia disdetta. Il locatore deve comunicare tale intenzione almeno un mese e non oltre tre mesi prima della scadenza del contratto.

Il canone è deciso da accordi territoriali tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti.

Rientra infatti nella tipologia di contratti di locazione a “canone concordato”. Il canone massimo è quindi già stipulato e non è possibile superare la soglia.

Elementi essenziali dei contratti di locazione a uso abitativo

Ogni tipo di contratto suddetto ha un proprio schema da seguire e particolari clausole che variano in base al regime giuridico di ciascuno. Ci sono tuttavia degli elementi del contratto di locazione a uso abitativo che si definiscono “essenziali”.

Ma quali sono gli elementi essenziali del contratto di locazione a uso abitativo?

Si devono indicare tutte le caratteristiche dell’immobile: condizioni al momento della locazione, posizione, numero di stanze, destinazione d’uso, dati catastali ecc.

I dati anagrafici del locatore e del conduttore nonché la durata della locazione che, come visto, varia in base al tipo di contratto stipulato.

L’importo del canone annuale e i termini concordati per il versamento delle rate mensili da corrispondere al proprietario anche con gli eventuali aggiornamenti ISTAT.

Le clausole in caso di mancato pagamento del canone e quelle per la ripartizione delle spese di registrazione del contratto.

Nel caso in cui le parti dovessero optare per la stipula di un contratto di locazione a uso abitativo con cedolare secca, tra gli elementi essenziali del contratto andrà indicata espressamente anche questa clausola.

La regolamentazione in caso di recesso anticipato del conduttore e del deposito cauzionale versato.

La suddivisione delle spese per l’ordinaria e la straordinaria manutenzione e per eventuali oneri accessori.

La dichiarazione di avvenuta ricezione da parte dell’inquilino dell’attestato di prestazione energetica e tutti gli altri accordi che proprietario e inquilino vogliano stabilire.

La data della stipula, che in genere coincide con quella in cui le parti sottoscrivono il contratto, quando non viene indicata fa fede la data di decorrenza della locazione.

Come scegliere il contratto giusto per te

I proprietari di casa che vogliono concedere il proprio immobile in affitto hanno quindi la possibilità di scegliere tra 4 diverse formule di contratto.

La scelta del contratto da utilizzare andrà fatta in base a tre fattori principali:

• le agevolazioni fiscali che offre ciascun contratto e che ci consente di massimizzare i profitti;
• la tipologia dell’inquilino al quale intendiamo locare l’immobile: famiglia, trasfertista o studente;
• ai tempi di riconsegna della disponibilità dell’immobile una volta scaduto il contratto;

La scelta della tipologia contrattuale migliore quindi è sempre una scelta individuale.

Altro fattore da tenere in considerazione nella scelta del contratto da utilizzare è la tipologia dell’immobile da locare.

Come abbiamo visto, le regole da seguire per affittare un immobile sono variegate ma molto semplici.

In conclusione la prima cosa da fare, e forse quella più importante, è questa: “devi trovare un inquilino affidabile”.

L’inquilino perfetto non esiste ma esistono le persone giuste a cui locare un immobile.

Ricorda che locare un immobile richiede sempre parecchio impegno.

Ti invito a lasciarmi un commento se ti è piaciuto il mio articolo e, se ti sono rimasti dei dubbi, non esitare a contattarmi per chiedermi qualsiasi chiarimento.

Avrai una consulenza personalizzata e una valutazione gratuita del tuo immobile.

Cosmopolitan centro servizi immobiliari

Un abbraccio alla tua casa.