Rent to buy e acquisto programmato

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Come è noto, la lunga recessione che ha caratterizzato il settore immobiliare a partire dal 2006 (e in maniera esponenziale dal 2008, con la crisi finanziaria) fa sentire ancora oggi i suoi effetti soprattutto per quanto concerne i problemi di accesso al credito di giovani e stranieri, ovvero proprio di quelle fasce della popolazione che incrementano la domanda di abitazioni. A partire dal 2014 si è registrato un aumento delle compravendite e delle erogazioni dei mutui, ma come sappiamo, difficilmente si potrà ritornare ai livelli del passato.

In questo contesto, per offrire soluzioni al problema e facilitare l’accesso all’acquisto, i professionisti del settore immobiliare hanno elaborato nuove strategie che puntano non solo all’offerta di nuove abitazioni, ma soprattutto all’offerta di nuovi servizi abitativi.

Tra i diversi, vi proponiamo qui due esempi di acquisto alternativo che in questi ultimi anni stanno prendendo piede in maniera sempre più esponenziale contribuendo a ravvivare il mercato immobiliare e a riaccendere la fiducia delle parti: il rent to buy e l’acquisto programmato.

Il rent to buy: come funziona e a chi conviene

Il rent to buy è un nuovo strumento contrattuale in cui si fondono contratto di locazione e preliminare di vendita.  Questo nuovo tipo di contratto, di origine anglosassone, è stato introdotto nel nostro ordinamento col Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 e successiva Legge 164/2014) e prevede la possibilità di disporre immediatamente di un immobile con la successiva possibilità di acquistarlo.

Vediamo nel dettaglio.

Il rent to buy è un accordo tra le parti che consente al futuro acquirente di prendere possesso dell’immobile in oggetto pagando un canone di affitto per un determinato periodo di tempo fissato dal contratto. Al termine del periodo concordato, il conduttore/futuro acquirente può decidere se acquistare il bene, e dunque saldare il prezzo pattuito detraendo da questo una parte dei canoni già pagati, oppure non effettuare la compravendita e rinunciare di conseguenza alle somme versate fino a quel momento. Questa scelta, infatti, può essere fatta dal conduttore/futuro acquirente in maniera del tutto autonoma e libera da qualsiasi obbligo.

Nella sostanza, la formula contrattuale si compone di due parti: un contratto di locazione e un preliminare di vendita da effettuarsi entro un determinato periodo di tempo. Questo è fissato per legge fino a 10 anni, ma di solito è di 3-5 anni. Per quanto concerne il prezzo, la quota versata mensilmente sarà superiore a un normale canone di locazione in quanto una parte costituirà l’affitto, l’altra andrà a comporre un acconto sul prezzo finale dell’immobile.

Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualunque tipo di immobile, sia esso a uso residenziale, commerciale, artigianale, direzionale, amministrativo, produttivo; o anche nel caso di terreni.

Quali sono i vantaggi per le parti nel rent to buy e acquisto programmato?

Parte Venditrice

La pratica del rent to buy è particolarmente indicata per chi, per una ragione o per un’altra, ha necessità di rimandare la compravendita definitiva dell’immobile.

Per il venditore, uno dei motivi per ricorrere al rent to buy potrebbe essere la volontà di non perdere le agevolazioni fiscali nel caso di vendita della prima casa e di riacquisto prima dei cinque anni stabiliti dalla legge. Infatti, secondo la normativa italiana, qualora il proprietario decidesse di vendere il proprio immobile (identificato come “prima casa”) prima del quinquennio avrebbe l’obbligo di ricomprare una nuova prima casa per poter continuare a beneficiare delle agevolazioni fiscali e per non incorrere in sanzioni. Per quanto riguarda il caso di un immobile utilizzato come seconda casa (o altro), invece, il vantaggio di non vendere nei primi cinque anni sarebbe relativo al fatto di non dover pagare alcuna plusvalenza.

Un altro motivo per cui la formula del rent to buy può essere vantaggiosa per il venditore è il caso in cui sia complicato vendere il proprio immobile a causa di un momento di ristagno del mercato immobiliare. In questo senso, infatti, la possibilità di accedere a questa formula per l’acquisto del bene potrebbe essere un incentivo per agevolare la compravendita e per estendere l’interesse sull’immobile a una platea di possibili acquirenti più ampia e variegata.

Parte Acquirente

Per quanto riguarda la parte acquirente, i vantaggi sono diversi e molteplici.

Oltre ai motivi di carattere personale, sono due i fattori principali che portano alla scelta di questa forma di acquisto: la volontà di non perdere la propria casa dei sogni o, semplicemente, l’immobile più conveniente in termini di prezzo; e la mancanza di disponibilità economica nell’immediato.

Il rent to buy, infatti, è la formula perfetta per avvicinarsi all’acquisto dell’immobile di proprio interesse con la possibilità di rimandare i costi tipici della compravendita direttamente al momento del passaggio della proprietà.

I costi da sostenere

I costi da sostenere per la sottoscrizione e la registrazione del contratto con la formula del rent to buy sono a carico della parte acquirente, così come i futuri costi riguardanti la compravendita definitiva.

Durante il periodo della locazione, come di consueto, le imposte legate alla proprietà dell’immobile restano a carico del proprietario del bene fino a quando non lo cederà in via definitiva.

Per quanto concerne i rischi per le parti, questi sono disciplinati dall’articolo 23 del decreto di cui sopra. Il regolamento prevede che i contratti vengano sottoscritti tramite un atto notarile e trascritti nei registri immobiliari per la durata di 10 anni. In questo modo è possibile tutelare sia il conduttore/futuro acquirente sull’alienazione dell’immobile in caso di ipoteche non cancellate o sull’eventuale fallimento del venditore, sia il proprietario dell’abitazione fino al completo pagamento del prezzo pattuito. In caso di mancato pagamento, infatti, il contratto si rende nullo e l’inquilino ha l’obbligo di liberare l’immobile dando il diritto al proprietario di trattenere a titolo di indennizzo la quota percepita fino a quel momento. Se, invece, fosse il venditore a essere adempiente, questi dovrà restituire all ’inquilino la parte corrispettiva alla quota di vendita fino ad allora incassata maggiorata degli interessi legali.

Affitto con riscatto

N.B. Spesso si confonde il rent to buy con l’affitto con riscatto.

Queste due formule di compravendita, benché simili, differiscono tra loro sia dal punto di vista concettuale sia su quello contrattuale. L’affitto con riscatto infatti è uno strumento atto a rateizzare, in tutto o in parte il prezzo della casa; mentre il rent to buy è un vero e proprio programma preparatorio all’acquisto che concede al potenziale acquirente maggiore tempo per reperire la liquidità utile al perfezionamento della compravendita.

Per quanto concerne l’aspetto contrattuale, l’affitto con riscatto è formato da un contratto di locazione affiancato a un contratto di opzione di acquisto. Nel primo viene solitamente inserita una clausola che prevede per il conduttore il diritto di poter acquistare il bene con un prezzo pattuito e bloccato per un certo periodo di tempo.

Nel caso in cui l’inquilino decida di esercitare il diritto d’acquisto, i canoni di locazione, in tutto o in parte, sono riqualificati come acconto prezzo e sono scalati dal prezzo di vendita. Per il rent to buy è previsto uno schema contrattuale doppio con un preliminare di compravendita unito a un contratto di locazione. Parte della somma corrisposta dall’inquilino al venditore è destinata alla locazione e parte va a confluire sull’acconto prezzo, secondo quanto stabilito dal preliminare di vendita. In quest’ultimo caso, non c’è una rivalutazione successiva delle somme versate e questo permette di avere, dal punto di vista fiscale, una situazione più chiara e definita.

L’acquisto programmato: come funziona e a chi conviene

A differenza del rent to buy, l’acquisto programmato è una formula che non prevede alcun contratto di locazione e per questo può essere definita come una vera e propria compravendita.

Questo strumento contrattuale permette all’acquirente di comprare un immobile tramite pagamento dilazionato e di usufruire del bene fin da subito, acquisendo la piena proprietà dello stesso solo una volta pagato in toto il prezzo pattuito.

Come funziona?

L’acquirente e il venditore stipulano un contratto preliminare di compravendita dal notaio che verrà trascritto e registrato, in modo tale da essere reso opponibile a terzi e garantire alle parti la massima tutela.

Al momento della stipula, l’acquirente versa al venditore un acconto iniziale, di solito almeno un 10%, che sarà imputato in parte a titolo di acconto prezzo e in parte a titolo di caparra confirmatoria;  secondo quanto stabilito tra le parti (di solito la suddivisione è al 50%). Nel preliminare di vendita viene bloccato il prezzo dell’immobile, che non potrà subire variazioni per l’intera validità dello stesso, viene stabilito l’importo delle rate mensili da destinarsi al venditore a titolo di caparra confirmatoria, e vengono stabiliti i tempi entro cui effettuare il rogito notarile.

Contestualmente alla firma del preliminare, il venditore consegna le chiavi dell’immobile all’acquirente che, da quel momento, potrà abitare la casa. Ogni mese, per un massimo di tre anni (così come stabilito dal Codice Civile), l’acquirente dovrà versare al proprietario una somma che sarà detratta integralmente dal prezzo di vendita e verrà imputata a caparra. Passati i tre anni, le parti andranno a stipulare il rogito con il saldo della restante parte del prezzo concordato nel preliminare di vendita.

Quali sono i vantaggi per le parti?

L’acquisto programmato si presenta come una formula vantaggiosa per entrambe le parti in causa.

Parte Venditrice

Per quanto concerne il venditore, l’acquisto programmato può essere un valido strumento quando non si riesce a vendere il proprio immobile. In questo caso, infatti, il venditore avrebbe la certezza di realizzare una vendita a un corretto prezzo di mercato.

Parte Acquirente

L’acquisto programmato è vantaggioso per l’acquirente, può pagare in maniera dilazionata l’immobile e usufruire dello stesso fin da subito.

Questo strumento è utile per tutti gli acquirenti solvibili che non hanno a disposizione la somma necessaria per far fronte ai parametri richiesti dalla banca; per quelle persone che hanno necessità di ridurre le dimensioni del mutuo o stanno aspettando di ricevere la liquidazione di somme importanti; o per coloro che, prima di poter acquistare, hanno necessità di vendere la propria casa.

I costi della registrazione del contratto preliminare, sia quelli del rogito definitivo sono a carico del’acquirente. Per quanto riguarda l’imposta di registro e i bolli il costo è ripartito al 50% per entrambe le parti.

Nel periodo che intercorre tra il contratto e il rogito, al proprietario (venditore) spetta pagare l’IMU, imposte di tipo patrimoniale ed eventuali spese straordinarie. Volendo, è oggetto di accordo, in sede di preliminare, la possibilità di un rimborso parziale o totale da parte dell’acquirente. A partire dalla data di consegna dell’immobile, all’ acquirente spetterà farsi carico delle spese generali e di quelle relative alla manutenzione ordinaria

Nel caso dell’acquisto programmato, non esistono rischi per le parti. Se alla scadenza dei tre anni,l’acquirente dovesse decidere di non acquistare più l’immobile,il proprietario può trattenere le somme già incassate a titolo di caparra confirmatoria.

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COSMOPOLITAN – Centro Servizi Immobiliari

Un abbraccio alla tua casa.