Conformità Urbanistica ed Edilizia dell’Immobile

Nel precedente articolo (L’Abitabilità) abbiamo parlato dell’importanza di un’attenta analisi dei documenti da reperire e verificare quando si acquista un immobile.

In particolar modo, oltre aver verificato la presenza dell’Agibilità, sarà opportuno attestare la “Conformità Urbanistica Ed Edilizia dell’Immobile”.

Cosa si intende per conformità urbanistica?

Per conformità urbanistica dell’immobile si intende la corrispondenza tra il progetto depositato al Comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto.

Il Comune ogni qual volta viene realizzato un immobile autorizza tramite procedimento amministrativo chiamato “Titolo Abilitativo”.

Quali e quanti sono i “Titoli Abitativi”?

I titoli abilitativi con cui può essere autorizzata la realizzazione di un edificio sono:

• Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
• Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
• Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01

Per attestare la regolarità urbanistica ed edilizia il Comune rilascia oltre i titoli abilitativi i cosìdetti condoni edilizi a seguito della Concessione in Sanatoria.

I condoni edilizi sono stati tre:

• Anno 1985
• Nel 1984
• Nel 2003

Conformità urbanistica: come verificarla

La conformità urbanistica di un immobile si verifica confrontando lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali. Qualora l’edificio non fosse realizzato in maniera conforme al progetto depositato in Comune o avesse subito delle modifiche, in questo caso non sarà possibile rilasciare la conformità urbanistica.

Tra le principali cause di irregolarità abbiamo:

• Edifico Abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. L’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo, Licenza edilizia, Concessione edilizia o Permesso a costruire. In questo caso, un Permesso di Costruire in Sanatoria (accertamento di conformità) può sanare la situazione. Non sempre è possibile. Per verificarlo occorre visionare lo Strumento urbanistico comunale.
• Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con la CILA c.d “ POSTUMA” ( Comunicazione inizio lavori). Una “comunicazione” comunale dove si dichiara che “ ad una certa data” sono stata eseguiti dei lavori edili o impiantistici senza aver preventivamente depositato alcuna comunicazione o atto abilitativo. Ma essendo la CILA una comunicazione postuma all’esecuzione dei lavori, la stessa comporta per Legge il versamento di una sensazione pecuniaria da € 500,00 a € 1000,00 da versare al Comune.
• Modifiche esterne o aumenta di volumetria: è possibile sanare con una Permesso di Costruire in Sanatoria. Esempio: chiusura del balcone con una veranda, ampliamento edificio, opere strutturali, creazione balcone o terrazza etc.

Per questi abusi, deve anche essere richiesta la Sanatoria strutturale al Genio civile.

Non tutte le difformità si possono sanare, quindi è necessario prestare la massima attenzione prima di un acquisto.

Conformità urbanistica: quando è necessaria

• Compravendita Immobiliare: prima di effettuare una proposta d’acquisto è indispensabile verificare la regolarità in quanto un immobile con vizi può essere compravenduto ma l’acquirente sarà responsabile del vizio.
• In caso di interventi edili: Ristrutturazione
• Richiedere un mutuo

Differenza tra regolarità urbanistica e catastale

Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.

Regolarità Catastale: la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. L’ufficio del Catasto ha una funziona fiscale e non è “probatorio” ossia possono esistere immobili abusivi ma accatastati.

Regolarità Urbanistica: la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abitativo con cui il Comune ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Questa corrispondenza è da verificare in sede di rogito.

Chi determina la presenza di un abuso edilizio non è mai il Catasto ma bensì il Comune.

Conformità Urbanistica e Atto Notatile

Alla stipula dell’Atto, l’immobile deve essere dotato della conformità catastale (obbligatoria del Luglio 2010). Per quanto riguarda la conformità urbanistica la questione risulta più complessa in quanto nell’atto dovrà indicare:

• Il titolo abilitativo menzionando la licenza, concessione o il permesso di costruire;
• Se l’immobile è stato edificato prima del 1 settembre 1967sarà possibile non menzionare il titolo;
• Se vi sono state modifiche importanti dell’immobile (ricadenti nella cosiddetta “ristrutturazione pesante” Art 23 comma 3 del DPR380/01), andrà indicato nel rogito il titolo autorizzativo con cui sono stati permessi;
• In caso di interventi abusivi  sanati in passato con un condono edilizio nel rogito è indicata la concessione in sanatoria;

Sarà comunque possibile trasferire un immobile che non abbia la piena conformità urbanistica. Nel caso in cui l’immobile, costruito regolarmente, dovesse subire piccoli interventi che comportano la perdita della conformità urbanistica, la commerciabilità del bene è garantita.

E’ importante non confondere la legittimità urbanistica con la commerciabilità. Dal 1942 sino al 1967 si susseguono numerose licenze, queste permettono la commerciabilità di un immobile realizzato prima del 01/09/67 ma non ne dimostrano la conformità urbanistica. I notai possono stipulare la vendita di un immobile abusivo realizzato ante 67’ ma può comunque presentarsi un rischio di abusivismo e lite tra le parti.

Conformità Urbanistica: abusi e irregolarità

La formula ricorrente negli Atti Notarili è:

“l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”,

l’acquirente erediterà anche eventuali abusivi o irregolarità edilizie.

Ma in caso di abusi edili lo sfortunato neo proprietario, oltre una denuncia     penale dovrà provvedere alla demolizione e ripristino dei luoghi (caso più frequente di abuso, soppalco non autorizzato, apertura e spostamento di una finestra, il frazionamento di più unità e così via…). Non sempre è possibile sanare e sarà necessario riportare lo stato di fatto come nell’ultimo progetto.

Irregolarità meno gravi (modifica della distribuzione interna degli ambienti) comportano sanzioni amministrative e possono essere risolte presentando una CILA.

Conformità Urbanistica: chi è responsabile di eventuali abusi e chi ha la responsabilità di effettuare i controlli

Prima di acquistare un immobile è fondamentale verificare la presenza della regolarità urbanistica. A differenza di quello che generalmente si pensa il notaio è sollevato dalla responsabilità sul controllo e assenza di abusi.

Risulta fondamentale per l’acquirente, soprattutto in fase di proposta per l’acquisto di un immobile, affidarsi ad un’agenzia immobiliare che tramite il proprio tecnico verificherà se l’immobile è regolare o regolarizzato e se sussiste la regolarità urbanistica.

Riflessioni e Consigli

Siamo consapevoli delle molteplici situazioni che si possono verificare, nei paragrafi precedenti abbiamo ribadito l’importanza del titolo abilitativo per poter vendere un immobile, abbiamo sottolineato come un immobile può essere venduto con abusi minori ma di come l’acquirente erediterà la responsabilità dell’abuso. Abbiamo chiarito come piccole difformità comportano solo sanzioni amministrative ma rendono difficoltoso l’acceso a mutui e non sempre possono essere regolarizzate.

L’obbiettivo dell’agenzia qualora fosse possibile sarà quello di presentare un immobile completo della sua documentazione e di spiegare all’acquirente o proprietario le possibili soluzioni per regolarizzare con eventuali preventivi. Siamo consapevoli che per i non addetti ai lavori eventuali irregolarità possano far sorgere preoccupazioni ma il nostro compito sarà quello di arrivare alla corretta e serena conclusione dell’affare.

Per questo se ti appresti a vendere o acquistare un immobile ti consigliamo di venirci a trovare presso i nostri uffici anche per una previa verifica dei documenti, muoversi in anticipo potrebbe rivelarsi la soluzione ideale per una futura vendita senza intoppi e per un acquisto in sicurezza.

Cosmopolitan

un abbraccio alla tua casa