La Permuta Immobiliare

Sempre più spesso ci chiedete informazioni sulla “permuta immobiliare”.

Nell’ultimo periodo l’utilizzo di questa pratica ha avuto un notevole incremento ma vi è ancora una gran confusione sul suo funzionamento.

E’ importante sottolineare come la permuta, tra le soluzioni di compravendite alternative, possa far fronte alle nuove esigenze in fatto di case.

In passato chi ha avuto la possibilità di acquistare  “la prima casa”, si è scontrato con una importante difficoltà quella di accendere un mutuo che gli permettesse di acquistare un immobile di una metratura più ampia o con altre caratteristiche ideali per il futuro.

Le esigenze nel tempo cambiano se prima un bivano sembrava la soluzione più comoda, la famiglia si allarga, uno spazio esterno diventa fondamentale e nel migliore delle ipotesi nel frattempo si è istinto il mutuo.

E’ arrivato il momento di vagliare una nuova soluzione.

Vediamo nel dettaglio la permuta immobiliare.

Cos’è la permuta immobiliare?

La permuta immobiliare è semplicemente lo scambio della tua casa, con l’immobile di cui è proprietario un’altra persona.

E’ un operazione del tutto legale ed è regolata dal codice civile dall’art. 1522 cc a seguire dove è riportata la definizione esatta di permuta:

“La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”

La permuta non prevede il pagamento di un prezzo in denaro, ma semplicemente lo scambio delle case tra due proprietari.

Come funziona la permuta immobiliare

Al contrario della classica compravendita, la permuta non prevede il pagamento di un prezzo in denaro, ma semplicemente lo scambio delle case e della titolarità dei diritti tra i due proprietari.

In questo caso si tratta però di permuta pura, ovvero senza corrispettivo in denaro.

Alla base della permuta pura vi è una grande difficoltà che riguarda il trovare due individui che non solo abbiano lo stesso obbiettivo ma posseggono due immobili dello stesso valore.

Nel caso in cui i due beni oggetto di scambio avessero valori differenti per procedere con la trattativa è necessario pagare un conguaglio (permuta con conguaglio) ma se questo importo fosse troppo alto non sarebbe possibile sottoscrivere l’accordo.

Tipi di Permuta

Oltre la permuta pura e la permuta con conguaglio sussistono diversi tipi di permuta.

La Permuta diretta: si verifica quando entrambi i contraenti sono privati, dunque non sottoposti a regime IVA. In questo caso si calcolano le imposte da pagare sull’immobile dal valore più elevato. Poi si dividono a metà tra le parti.

Nella permuta indiretta, invece, la vendita dei due immobili avviene mediante due transazioni separate. Questa possibilità è senza dubbio la più frequente nell’ambito della permuta immobiliare.

La casa in conto vendita si verifica quando un’impresa di costruzione vende un immobile sulla carta e accetta in conto vendita la casa di chi intende acquistare.

Quali sono le imposte sulla permuta immobiliare?

La permuta immobiliare, come tutte le compravendite immobiliari, è soggetta a delle imposte da pagare. Anche per le imposte, così come per l’Atto, è stabilito nel Codice Civile che andranno suddivise tra le parti.

Le tasse da pagare andranno calcolate su una sola transazione ma l’importo non sarà sempre uguale.

Per quanto riguarda le imposte ipotecarie e quelle catastali vanno pagate una sola volta per un importo fisso di € 100,00.

L’imposta di registro verrà calcolata sulla base imponibile dell’immobile che genera l’imposta maggiore.

Se gli immobili scambiati hanno tutti e due i requisiti di prima casa, si calcola un’imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile di valore più alto.

Se, invece, gli immobili scambiati sono seconde case, si applicherà l’imposta di registro pari al 9% della base imponibile risultante dalla rendita catastale dell’immobile che genera valore d’imposta maggiore.

Nel caso in cui uno dei due immobili ha valore di prima casa e l’altro no si deve applicare la tassazione più alta.

Vantaggi della permuta immobiliare

Uno dei vantaggi più significativi della permuta immobiliare è che ti permette di risparmiare sulle spese notarili che incidono spesso sull’operazione di compravendita.

Se decidi di vendere la tua casa per acquistarne un’altra sarai soggetto a due atti d’istinti.

Utilizzando la permuta, l’atto da stipulare è uno solo e in questo caso la parcella del Notaio sarà divisa tra le parti che avranno tutto l’interesse a ridurre questo tipo di costo.

E’ importante sottolineare che se il valore delle due case, oggetto di scambio, si equivale l’esposizione finanziaria è minima.

Possibili rischi della Permuta Immobiliare

Così come spiegato nel nostro articolo “Quanto vale la tua casa” il valore degli immobili e di conseguenza il loro prezzo dipendono da tanti fattori.

Nella realtà pratica, più che un rischio, la difficoltà maggiore della permuta immobiliare sta proprio nel trovare e scambiare due immobili con lo stesso valore (permuta pura).

Il costo di un bilocale in periferia sarà nettamente inferiore rispetto ad un quadrivano in pieno centro.

In questo caso la permuta con conguaglio è la soluzione per compensare la differenza di valore e rendere l’operazione equa e fattibile.

Se parliamo di rischi veri e propri, per chi affronta la permuta immobiliare, è quello di acquisire un immobile gravato da ipoteca o da un mutuo.

Fondamentale sapere che in caso di permuta l’operazione diventa tortuosa se uno dei due immobili è gravato da mutui o ipoteche che andranno preventivamente estinti e cancellate prima dell’operazione.

Riflessioni e Conclusioni

Con questo articolo spero di non averti scoraggiato ma piuttosto invogliato a chiederci più informazioni.

Se da un lato posso aver chiarito alcuni dubbi dall’altro siamo certi che l’argomento risulta complesso e il nostro supporto fondamentale.

Così come quando si acquista o si vende un immobile la verifica dei documenti diventa basilare, tanto più nella permuta consigliamo di affidarsi a noi professionisti.

In primo luogo, cosi anche per le compravendite tradizionali, è opportuno verificare lo stato di manutenzione degli immobili di persona.

In secondo luogo verificare che sull’immobile/i non gravino mutui o ipoteche è un passaggio obbligatorio.

Il nostro obiettivo è guidarti alla risoluzione di eventuali problemi e altresì saremo lieti di spiegare alle parti il modo migliore per agire.

Vendere, acquistare o permuta immobiliare sono operazioni stressanti che richiedono un dispendio di energia, tempo ma soprattutto competenza che noi siamo lieti di poter mettere a vostra disposizione per una consulenza.

Cosmopolitan

un abbraccio alla tua casa