Proposta d’Acquisto Immobiliare
Proposta d’acquisto immobiliare
L’acquisto di un immobile è il risultato di una procedura lunga e complessa che ha inizio proprio con la proposta d’acquisto immobiliare.
Il tuo consulente ti avrà sicuramente spiegato l’importanza di sottoscrivere una proposta d’acquisto ma se non l’ha fatto ci pensiamo noi, non lasciarti scappare l’immobile tanto ricercato.
Se stai leggendo questo articolo molto probabilmente hai individuato l’immobile da acquistare.
L’emozione lascia spazio ai mille dubbi che accompagnano questo atteso momento.
Una cosa è certa una volta individuato l’immobile è importante procedere per step ma soprattutto l’aiuto di un professionista sarà fondamentale per la tua tutela.
Se pensi che la parte più ostica della trattiva sia trovare l’accordo sul prezzo d’acquisto, non vogliamo scoraggiarti, anzi di seguito troverai una esaustiva guida alla compilazione della proposta.
Prima di procedere alla compilazione di una proposta è opportuno, inoltre, effettuare una serie di controlli sui documenti dell’immobile che ci si propone di comprare
Di solito il consulente immobiliare è a conoscenza della situazione dell’immobile e in possesso dei documenti, una volta visionati con le idee più chiare si può procedere alla compilazione.
Vediamo nel dettaglio.
Che cos’è una Proposta D’Acquisto?
La proposta d’acquisto è, fondamentalmente, una dichiarazione concreta da parte dell’acquirente che intende formalizzare il suo interesse e impegno al venditore sottoscrivendo per l’appunto una Proposta.
La proposta avviene in forma scritta ed è accompagnata dal versamento di una somma o dal rilascio di un assegno valido come caparra.
Di solito è l’Agenzia Immobiliare a fornire un modulo prestampato e a guidare l’acquirente nella compilazione del documento punto per punto.
Acquirente e venditore per imbastire la trattiva devono trovare un accordo su diversi punti riportati nella proposta d’acquisto.
I punti principali a grandi linee sono:
- descrizione e garanzie dell’immobile (regolarità urbanistica
- prezzo offerto per l’immobile e le condizioni d’acquisto
- atto notarile e tempi di consegna dell’immobile
- irrevocabilità della proposta
Descrizione e Garanzie dell’immobile (I Punto)
Nel primo punto della proposta d’acquisto immobiliare è importante specificare
- le caratteristiche, ubicazione e dati catastali dell’immobile;
- dati proprietari e indicazioni su come sono venuti in possesso dell’immobile ( atto di provenienza, successione, donazioni)
- dati acquirente/i
- indicazioni sulla conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile
- indicazioni sugli impianti tecnologici, specificando se sono o non sono in linea con le norme vigenti
- Attestato di Prestazione Energetica
- Agibilità
Prezzo offerto e condizioni d’acquisto (II Punto)
Nel secondo punto, uno dei più importanti per la conclusione della compravendita, sono trattate tutte le disposizioni economiche.
L’acquirente dovrà indicare:
-il prezzo offerto a corpo e non a misura per l’acquisto dell’immobile;
-I dati e la somma dell’assegno rilasciato alla sottoscrizione della proposta;
-la somma che si intende versare alla data del contratto preliminare;
-la somma richiesta con l’intervento di istituto mutuante (Banca, Posta);
Atto Notarile e consegna dell’immobile (III Punto)
Il terzo punto della proposta d’acquisto immobiliare è riservato alla data ultima entra la quale stipulare l’atto notarile presso il Notaio scelto dell’acquirente.
Irrevocabilità della proposta (IV Punto)
Uno degli aspetti fondamentali della proposta d’acquisto, oltre il prezzo offerto, è la sua durata.
Di solito una proposta d’acquisto è irrevocabile dai 7 ai 15 giorni e l’accettazione da parte del venditore deve avvenire entro e non oltre la data prefissata. Fissare il termine tutela maggiormente l’acquirente che si vincola per un determinato periodo.
Quasi sempre la proposta è accompagnata dal versamento di una “caparra”, una somma che andrà quantificata in proporzione al valore dell’immobile. Tale somma di solito viene versata tramite assegno; l’assegno accompagna la proposta per tutta la durata di validità, in caso di rifiuto, verrà restituito al proponente che è libero di riformularla o ritirarsi dalla trattiva.
La proposta diverrà inefficace se, entro detto termine, il venditore o l’agente immobiliare non avranno inviato, tramite telegramma o lettera raccomandata A/R comunicazione inerente l’accettazione della stessa. La comunicazione può essere sostituita da dichiarazione del proponente per ricevuta copia della proposta accettata.
Proposta d’acquisto: condizione sospensiva/risolutiva
Nella proposta d’acquisto è possibile inserire delle “condizioni”.
Di particolare rilevanza è la cosiddetta condizione “sospensiva”.
Con la condizione sospensiva si andrà a subordinare la validità della proposta al verificarsi di un evento futuro, su cui ancora non si ha la certezza assoluta del suo accadimento.
Uno degli esempi più diffusi è la necessita del proponente di subordinare la validità della proposta all’approvazione del mutuo ipotecario o la sospensione in caso di diniego da parte dell’istituto mutuante.
L’inserimento di una clausola sospensiva nella proposta tutela maggiormente i proponenti che vogliono ridurre al minimo i rischi che un’operazione immobiliare comporta.
Uno dei compiti del consulente immobiliare è non solo quello di compilare la proposta ma prospettare all’acquirente o al venditore le clausole che maggiormente li tutelano ma soprattutto avrà le conoscenze specifiche per inserirle nella proposta.
Prima di sottoporre a condizione sospensiva una proposta immobiliare è bene:
- determinare in modo chiaro l’evento futuro ed incerto oggetto della condizione al quale vengono subordinati gli effetti del contratto
- indicare il tempo entro il quale dovrebbe verificarsi l’evento futuro ed incerto
- sottolineare in modo chiaro che cosa succede al verificarsi della condizione o al decorso del tempo in cui questa avrebbe dovuto verificarsi senza che si sia verificata.
La clausola sospensiva di un contratto viene spesso confusa con un altro termine che risponde al nome di “condizione risolutiva“.
Differenza tra condizione sospensiva e condizione risolutiva
La differenza sostanziale tra condizione sospensiva e condizione risolutiva consiste nel perfezionamento del contratto in due momenti diversi.
Nella condizione sospensiva gli effetti giuridici della proposta sono congelati fino all’accadimento della condizione, e se questa non si verifica, il contratto non è mai produttivo di effetti; mentre nella condizione risolutiva la proposta è “subito” produttivo di effetti giuridici e cessa di produrne al verificarsi della condizione a cui è subordinato.
Differenza tra proposta d’acquisto e contratto preliminare (compromesso)
La differenza sostanziale tra proposta d’acquisto e contratto preliminare è che la proposta contiene impegni vincolanti per il proponente e non per il venditore.
Anzi, molti di voi non sanno, che in questa prima fase della trattativa pur avendo versato una caparra, il proprietario è libero di valutare altre proposte.
Solo successivamente all’accettazione, alla firma per avvenuta accettazione, la proposta diventa un contratto vincolante per entrambe le parti.
Questo spiacevole inconveniente può essere facilmente superato affidandosi ad una agenzia di fiducia che gestisca la trattativa con trasparenza e professionalità.
Proposta Accettata
Nel momento in cui la proposta è accettata, il venditore deve apporre una firma che sancisca l’accordo tre le parti. Solo dopo aver espletato questa formalità acquirente / venditore saranno vincolati al rispetto di quanto delineato nella proposta d’acquisto.
Una volta firmata, la proposta non potrà essere modificata, se non con il consenso di entrambe le parti. Quindi è importante, quando l’Agente compila la proposta, seguire passo per passo prestando massima attenzione alle clausole inserite.
Diritto di Recesso della proposta immobiliare
La proposta così come specificato all’art. 1328 c.c. “può essere revocata finchè il contratto non sia concluso”
Il contratto si ritiene concluso nel momento in cui il proponente viene a conoscenza dell’accettazione da parte del venditore, sino a tale momento la proposta può essere revocata.
L’accettazione può essere revocata, purché la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell’accettazione.
Così come il venditore ha la possibilità di revocare la proposta qualora non avesse ancora comunicato l’accettazione, dall’altra parte l’acquirente, fino a quando la proposta non è accettata dal venditore e ne ha ricevuto ufficialmente comunicazione, può tornare sui suoi passi.
In questo caso l’acquirente può revocare liberamente la proposta ed ottenere la restituzione della somma versata a titolo di caparra.
Proposta accettata: Caparra confirmatoria
E’ importante specificare che se il venditore non accetta la proposta perché non concorde con alcuni punti delineati nel modulo, la caparra viene restituita all’acquirente. L’acquirente, in questo caso, è libero di riprendere la somma versata e ritirarsi dalla trattativa o sottoscrivere una contro-offerta andando a modificare alcuni punti della proposta precedentemente compilata.
Se l’accordo va a buon fine e si conclude, la caparra confirmatoria può essere restituita o imputata alla prestazione dovuta diventando dunque un acconto sulla cifra finale concordata per l’acquisto dell’immobile.
Diverso è il caso in cui il contratto non si perfeziona, per un motivo o per un altro, non viene adempiuta da una delle due parti. In questa circostanza, due sono le ipotesi possibili a seconda che l’inadempimento sia imputabile a colui che ha dato la caparra (acquirente) o a colui che l’ha ricevuta (venditore).
Vediamole nel dettaglio.
- Se è inadempiente la parte che ha versato la caparra (acquirente), l’altra parte può:
- trattenere la caparra e chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno subito;
- recedere dal contratto ritenendo la caparra.
- Se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra (venditore), l’altra parte può:
- chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno subito;
- recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
In entrambi i casi, la parte adempiente, oltre a trattenere o pretendere la caparra, può agire giudizialmente per obbligare la parte inadempiente a concludere comunque il contratto nonché richiedere un risarcimento per il maggior danno subito.
Proposta accettata: Caparra Penitenziale
Diversamente dalla precedente, la caparra penitenziale è una somma di denaro (o una quantità di cose fungibili) concordata dalle parti che rappresenta il cosiddetto corrispettivo per il diritto di recesso.
venditore e acquirente possono decidere fin dal principio che il contratto si possa sciogliere semplicemente pagando un prezzo, detto appunto caparra penitenziale.
Se il contratto va a buon fine e si conclude, la caparra perde la propria funzione “penitenziale” e di conseguenza deve essere restituita o eventualmente imputata quale corrispettivo della prestazione dedotta nell’accordo.
Qualora invece una delle due parti decida di esercitare il diritto di recesso si avranno due situazioni:
- se recede la parte che ha dato la caparra, l’altra parte può trattenere la caparra senza poter chiedere altro;
- se recede la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può esigere il doppio della caparra senza poter chiedere altro.
In entrambi i casi, la parte adempiente non può richiedere né l’esecuzione del contratto né un risarcimento per il maggior danno subito.
A differenza della caparra confirmatoria, il recesso dal contratto non è giustificato dall’inadempimento della controparte ma costituisce un vero e proprio esercizio di diritto. La caparra penitenziale rappresenta dunque il prezzo dell’esercizio di tale diritto.
Come si comunica un recesso
Le modalità per comunicare un recesso seguono le stesse linee utilizzate per comunicare l’avvenuta accettazione.
Proponente e venditore devono comunicare il recesso per iscritto in modo da essere facilmente tracciabile.
Per questo motivo si utilizza sempre la Pec (Posta Elettronica Certificata) o posta raccomandata.
Il procedimento è lo stesso sia per il proponente che per il venditore.
Conclusioni e riflessioni
Come già ribadito più volte è importante sottoscrivere una proposta d’acquisto immobiliare ma è ancora più importante il modo in cui questa proposta viene formulata per tutelarsi al meglio.
Può capitare che l’immobile scelto non venga gestito da un’agenzia immobiliare e quindi la trattativa debba avvenire tra privati.
Ma se decidi di affidarti ad un’agenzia immobiliare prima di sottoscrivere una proposta immobiliare potrei prendere visione della documentazione, un consulente potrà chiarire ogni dubbio e accompagnarti in questo percorso: l’acquisto della tua Casa!
Se vuoi essere sicuro di procedere nel modo giusto o vuoi semplicemente approfondire l’argomento, vieni a trovarci presso i nostri uffici o chiamaci per una consulenza gratuita e senza impegno.
COSMOPOLITAN Centro Servizi Immobiliari
Un abbraccio alla tua casa.
