Vendere casa con l’agenzia immobiliare: incarico in esclusiva o incarico verbale?

Vendere casa con l’agenzia immobiliare: incarico in esclusiva o incarico verbale?

Se hai deciso di mettere in vendita la tua casa, probabilmente ti starai domandando quale possa essere la strategia più adatta a farti vendere nel più breve tempo possibile e con il maggiore guadagno. Sicuramente i dubbi, davanti a un passo così importante, sono tanti e spesso si concentrano proprio sul metodo da utilizzare. Le diverse possibilità che hai a disposizione sono tre:

1. vendere da privato;
2. vendere affidando il compito a una o più agenzie con incarico verbale;
3. vendere con l’aiuto di un’unica agenzia con incarico in esclusiva.

Vediamole un po’ più da vicino.

Vendere casa da privato

Diversamente da quanto si possa credere, vendere casa è un’operazione complessa e farlo da privato, spesso, può rivelarsi una spiacevole disavventura.

Non basta, infatti, la volontà di vendere: sono necessarie competenze in materia immobiliare, tempo, pazienza, una buona predisposizione verso l’altro, la capacità di essere obiettivi e di mettere in atto strategie vincenti per ottenere il massimo dalla compravendita.

Oltre a questo, è essenziale saper gestire appieno alcuni passaggi fondamentali:

• reperire tutta la documentazione utile a garantire la vendibilità dell’abitazione;
• conoscere il mercato immobiliare locale per poter dare il giusto prezzo all’immobile ed evitare così che questo ristagni per anni nel grande mare delle case invendute;
• creare un piano di promozione efficace che permetta, al contempo, di pubblicizzare al meglio l’immobile e di arrivare al giusto target di clienti;
• attuare una scrematura distinguendo tra i reali potenziali acquirenti e i “turisti immobiliari”;
• gestire le visite all’immobile e avere la capacità di sapersi confrontare con persone spesso molto diverse tra loro;
• condurre le possibili trattative garantendo la massima sicurezza per il venditore e per il potenziale acquirente;
• stilare un compromesso di vendita che raccolga le volontà delle parti e assicuri la chiusura dell’affare attraverso il rogito.

Molti, purtroppo, sottovalutano il complesso lavoro che si cela dietro la firma di un contratto di compravendita e riducono il tutto all’idea che chiunque sia in grado di vendere la propria abitazione.

La nostra esperienza nel settore ci insegna che la maggior parte dei privati che decidono di percorrere questa strada non raggiunge l’obiettivo prefisso.

Spesso, infatti, questa scelta si rivela solo un tentativo fallimentare e le conseguenze sono presto dette: l’immobile resta sul mercato per troppo tempo e, per poterlo vendere, si è costretti a ribassare il prezzo andando a realizzare probabilmente molto meno di quanto si sarebbe potuto ottenere nei primi tre-quattro mesi di proposizione.

Se pensi di aver preso piena coscienza dell’impegno che ti aspetta, questa può essere la strada giusta per te, ma perché impelagarti in questa incombenza se puoi delegare il compito agli esperti del settore?

(Se vuoi approfondire l’argomento, clicca sul link e leggi l’articolo  “Agenzia sì/Agenzia no: vendere da privato o tramite agenzia?”).

Vendere casa tramite una o più agenzie con incarico verbale

Questa è la scelta che compiono molti venditori pensando di ottimizzare tempo e denaro: affidare la vendita della propria casa a una o più agenzie immobiliari attraverso un incarico verbale.

L’incarico verbale è un contratto non scritto attraverso il quale il venditore conferisce a una o più agenzie immobiliari, anche contemporaneamente, il compito di reperire eventuali offerenti. Si tratta di un regolare accordo tra le parti che esplica gli stessi effetti di un contratto scritto solo al momento della sottoscrizione di una proposta d’acquisto. Chiaramente, va da sé che sarà un po’ più complicato per le parti, in caso di diatriba, far valere eventuali clausole concordate in quanto non riportate su un documento fisico.

Nella maggior parte dei casi, i venditori che optano per un incarico verbale scelgono di affidare il proprio immobile a più agenzie nello stesso tempo proprio perché non si hanno vincoli espliciti, se non quello relativo al valore della parola data.

Generalmente, chi intraprende questa strada offre fin da subito la possibilità di visitare il proprio immobile a tutte le agenzie immobiliari che gli si presentano. Dopo una lunga serie di incontri (più o meno felici), ne vengono selezionate due o tre alle quali sarà consentito di fotografare e pubblicizzare l’immobile. Di solito la scelta ricade su quelle agenzie che, per imbonirsi il venditore, danno all’immobile un prezzo di mercato più alto. La decisione potrebbe sembrare logica: più agenzie lavorano alla vendita di una casa, più possibilità si hanno di arrivare al maggior numero di potenziali acquirenti e quindi di vendere velocemente e di guadagnare il più possibile. Invece non è così. Anzi, a dirla tutta, al 99% ciò che si verificherà sarà l’esatto opposto.

Inizialmente l’immobile riceverà tantissime visite e il venditore sarà portato a pensare che la scelta fatta sia stata quella giusta, ma la realtà è ben diversa: passano i mesi e non arriva nessuna proposta concreta. Le uniche richieste che pervengono sono quelle delle agenzie incaricate che invitano insistentemente a rivedere il prezzo stabilito perché probabilmente non è corretto (diversamente da quanto propinato durante il primo appuntamento).

Come è possibile?

Questa gestione della compravendita, soprattutto nella fase iniziale, porta spesso a una corsa contro il tempo fra le varie agenzie incaricate. Queste, infatti, cercheranno di fissare il maggior numero di visite possibili per giocare d’anticipo e farsi belle davanti al venditore evitando spesso qualsiasi operazione di scrematura dei clienti. In questo modo, il venditore sarà portato a pensare a quanto sono state brave a raccattare un così grande numero di persone interessate, mentre la verità è che la maggior parte di quei clienti probabilmente era formata solo da curiosi e perditempo o, peggio ancora, da conoscenti dell’agente immobiliare di turno prestatisi al caso.

La riprova della poca serietà nella conduzione della vendita è possibile verificarla in concreto sugli annunci dedicati all’immobile e pubblicati sul web dalle varie agenzie. Oltre a presentare foto di bassissima qualità, spesso fatte in tutta fretta e con l’unico strumento a disposizione sul momento (ovvero lo smartphone), propongono descrizioni dell’immobile molto approssimative e discordanti tra loro. Per non parlare poi del prezzo indicato. Alcune agenzie, infatti, senza il consenso esplicito del venditore, riportano un prezzo di vendita leggermente inferiore rispetto a quello concordato in fase iniziale per cercare di attirare un bacino di utenti maggiore. Sembra incredibile, ma è proprio così: l’assenza di un contratto scritto porta alcuni agenti sconsiderati e ipocriti a rivedere i prezzi degli immobili senza interpellare i proprietari.

Risultato? Una serie innumerevole di estranei in casa, una grande quantità di tempo perso e una crescente sfiducia verso la categoria degli agenti immobiliari.

Senza contare l’effetto che suscita sul potenziale acquirente il vedere lo stesso immobile pubblicizzato da più agenzie in maniera del tutto arbitraria. Tutto questo provoca nelle persone seriamente interessate all’acquisto un generale senso di confusione e insicurezza. Dando un incarico a più agenzie si rischia di veicolare un messaggio sbagliato all’acquirente facendogli pensare che si tratti di un immobile che, per un motivo o per un altro, non si riesce a vendere. In questa circostanza così poco trasparente, quale acquirente non nutrirebbe dei dubbi in merito alle buone intenzioni del venditore, all’immobile e alla sua vendibilità e, ovviamente, al lavoro degli agenti immobiliari?

Affidare la vendita di un immobile con un incarico verbale significa, soprattutto, avere la certezza che l’agenzia, o le agenzie, che si occuperanno della tua casa non lavoreranno mai al massimo delle loro possibilità, ma lo faranno utilizzando il minimo dispendio di tempo, energie e soldi. Le agenzie danno precedenza agli immobili dei venditori che hanno dato loro totale fiducia attraverso un incarico mirato ed esclusivo, prestando loro un riguardo maggiore, presentandoli al meglio, investendo sulla promozione, preoccupandosi di gestire e tutelare le parti. Perché dovrebbero avere la stessa accortezza per un immobile gestito anche da altri?

Vendere con l’aiuto di un’unica agenzia con incarico in esclusiva

La decisione di affidare la vendita della propria abitazione a un’unica agenzia potrebbe essere apparentemente quella più limitante, soprattutto se lo si fa attraverso un incarico in esclusiva. In verità, se si sceglie l’agenzia giusta, si rivela essere quella vincente sotto tutti i punti di vista: tempo, energie e denaro.

Non tutti i venditori scelgono questa come prima opzione. Alcuni preferiscono inizialmente operare in maniera autonoma per poi, dopo aver riscontrato con mano le molte difficoltà del caso, affidarsi a dei professionisti del settore; altri, stanchi e delusi dal non-lavoro delle tante agenzie a cui si sono rivolti, arrivano dopo molto tempo a delegare l’unica agenzia che fin dal principio si è rivelata trasparente e seria perché immediatamente ha comunicato dubbi sull’efficacia della gestione scelta dal venditore.

In un modo o nell’altro, la maggior parte dei proprietari che ha optato per questa strada ha un ricordo positivo del lavoro svolto dalle agenzie immobiliari. Chiaramente, è scontato dirlo, ci sono agenzie e agenzie. Purtroppo, infatti, non tutti gli operatori del settore si rivelano essere dei veri professionisti. In troppi casi si ha a che fare con persone improvvisate e inaffidabili che, con il loro scorretto operare, arrivano a causare danni morali e legali alle parti screditando l’intera categoria. Per questo, prima di prendere questa decisione, è necessario informarsi bene e scegliere con criterio i professionisti più adatti alle proprie esigenze.

Nella vita, come nel lavoro, la fiducia è fondamentale: affidare la propria casa a un’agenzia di cui ci si fida è il primo passo per vendere nel più breve tempo possibile e con il maggiore guadagno. L’atto di fiducia per eccellenza è la firma di un incarico di vendita in esclusiva.

L’incarico in esclusiva è un contratto scritto in cui il proprietario di un immobile delega l’agente immobiliare a reperire eventuali acquirenti e a occuparsi di tutte le operazioni finalizzate alla vendita. La clausola dell’esclusiva prevede che il venditore conceda, per un periodo di tempo concordato, l’intera gestione della compravendita unicamente all’agente immobiliare scelto.

Il contratto si presenta, di solito, sotto forma di un modulo prestampato, da compilarsi nel momento in cui venditore e agenzia trovano un accordo, e contiene tutte le informazioni sull’immobile in questione e sul proprietario nonché le condizioni sulle modalità di vendita e sul compenso riservato all’agente. Nello specifico, per essere conforme, deve includere necessariamente:

• i dati anagrafici del proprietario o dei proprietari dell’immobile: per essere valido, l’incarico dev’essere sottoscritto da tutte le persone che detengono una quota di proprietà dell’immobile oggetto di vendita;
• i dati dell’agenzia immobiliare incaricata: l’incarico viene sottoscritto dall’agente immobiliare delegato alla vendita dell’immobile a nome della società, con l’impegno ad accettare obblighi, diritti e doveri ivi contenuti;
• i dati dell’immobile oggetto di vendita e il suo stato: è necessario identificare l’immobile in questione attraverso un’attenta descrizione dello stesso e i corretti riferimenti catastali; non bisogna, inoltre, tralasciare di indicare eventuali vincoli e/o irregolarità;
• il prezzo di vendita dell’immobile e le condizioni di pagamento della compravendita: il prezzo indicato nell’incarico è la cifra che l’agenzia si impegna a pubblicizzare ed è quel valore per il quale, davanti a un’offerta di pari importo, il proprietario si obbliga a vendere l’abitazione secondo le condizioni espresse nel contratto e a lui più congeniali;
• la durata dell’incarico di vendita: l’incarico deve avere una tempistica ben definita così da permettere all’agenzia di programmare tutte le attività di promozione utili a individuare l’acquirente giusto;
• il compenso dell’agenzia: all’interno dell’incarico è bene definire a priori i termini relativi al compenso che spetta all’agenzia nel caso di una conclusione positiva.

Sebbene i contratti di incarico di vendita in esclusiva siano tutti più o meno simili, ti invitiamo, prima di sottoscriverne uno, ad assicurarti che l’agente immobiliare ti spieghi nel dettaglio ciascun punto in modo tale da sciogliere qualsiasi eventuale perplessità. Ci sono, ad esempio, alcune agenzie che adottano l’opzione del rinnovo tacito e automatico dell’incarico senza farlo esplicitamente presente al venditore. Scaduto il termine concordato, salvo esplicita richiesta di quest’ultimo tramite raccomandata, l’incarico non cessa in automatico il suo valore ma si rinnova per un periodo di tempo uguale a quello inizialmente concordato e alle stesse condizioni. Questo fatto può essere particolarmente spiacevole, soprattutto se il venditore non è felice dell’operato dell’agenzia a cui si è affidato e vuole magari cambiare strategia di vendita.

Come si è detto, il rapporto tra il venditore e l’agente immobiliare dev’essere di totale fiducia e trasparenza altrimenti non ha ragione di esistere.

Certamente, un incarico di vendita in esclusiva garantisce professionalità e una tipologia di lavoro di livello altamente superiore rispetto a quanto si ha con un mero incarico verbale. L’agente immobiliare che ha ricevuto la fiducia di un venditore dedicherà all’immobile un interesse maggiore, soprattutto in termini di tempo e investimenti in denaro, e attuerà un programma di promozione personalizzato e funzionale studiato appositamente per il caso facendo in modo di trovare tutte le strade utili ad arrivare all’obiettivo ultimo: vendere nel più breve tempo possibile e con il maggiore guadagno.

D’altronde, un venditore soddisfatto è in assoluto il miglior biglietto da visita e la pubblicità più potente per un’agenzia immobiliare.

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COSMOPOLITAN – Centro Servizi Immobiliari  

Un abbraccio alla tua casa.