Acquistare un immobile donato: problemi e soluzioni

ACQUISTARE UN IMMOBILE DONATO: problemi e soluzioni

Finalmente, dopo tanto penare, sei riuscito a trovare la casa dei tuoi sogni. Preso dall’entusiasmo, hai subito firmato il preliminare di vendita per non farti sfuggire quella che hai deciso sarà la tua dimora per la vita.  Ad un certo punto però vieni a conoscenza del fatto che la persona che ti ha venduto questa abitazione l’ha ottenuta attraverso una donazione.

Vediamo insieme quali possono essere i possibili rischi derivanti dall’acquisto di un immobile proveniente da una donazione e quali sono le forme di tutela possibili.

Che cos’è una donazione? Partiamo dal principio.

La donazione è un negozio giuridico con il quale un soggetto, il donante, arricchisce intenzionalmente un altro soggetto, il donatario, trasferendogli un proprio diritto (o assumendosi un obbligo nei suoi confronti) senza alcuna controprestazione. Ai sensi dell’art. 769 del Codice civile, la donazione è un vero e proprio contratto e pertanto, per il suo perfezionamento, è necessario l’incontro delle dichiarazioni di entrambe le parti: da un lato la volontà del donante di arricchire l’altra parte senza corrispettivo, dall’altro lato la volontà del donatario di accettare l’arricchimento.

Costituiscono oggetto di donazione tutti quei beni e diritti che possono arricchire, e dunque incrementare, il patrimonio del donatario, tra questi: immobili, denaro, crediti, aziende, veicoli o opere d’arte.

Acquistare un immobile donato: possibili problemi e possibili soluzioni.

Il problema principale legato all’acquisto di una casa proveniente da una donazione è la possibilità che gli eredi contestino tale donazione e, in casi estremi, costringano l’eventuale nuovo proprietario alla restituzione del bene.

Ma vediamo nel dettaglio.

Innanzitutto è utile sapere che la compravendita di immobili che derivano da una donazione è a tutti gli effetti consentita e dunque assolutamente valida. Le difficoltà, pertanto, scaturiscono da un altro aspetto: quello legato alla successione ereditaria. Esistono, infatti, alcune categorie di eredi che per legge hanno dei diritti particolari: questi sono gli eredi legittimari, ossia i parenti più prossimi al defunto, quali il coniuge, i figli e i genitori della persona che è venuta meno.

Eredi Legittimari

Secondo la legge italiana, questi hanno diritto a una quota minima del patrimonio ereditario del defunto, che comprende sia i beni rimasti alla morte sia quelli donati in vita. Alla luce di ciò, se con l’atto di donazione è stata lesa la quota minima (più propriamente detta quota di legittima) dovuta agli eredi legittimari, questi potranno far valere il loro diritto nei confronti del donatario e degli eventuali futuri acquirenti dell’immobile, anche a distanza di parecchi anni. Va da sé che se non esistono eredi legittimari del donante, la compravendita non presenta alcuna difficoltà e può essere portata a termine nella totale sicurezza delle parti.

L’azione giuridica che permette agli eventuali eredi legittimari di far valere il proprio diritto all’intera quota di legittima è detta azione di riduzione, ed è soggetta al termine di prescrizione di 10 anni. Gli eredi legittimari lesi possono rinunciare a esercitare il loro diritto all’azione di riduzione solo dopo la morte del donante. Qualora, invece, decidano di avvalersi di questa possibilità, l’azione viene rivolta nei confronti del donatario, il quale sarà chiamato in prima persona a risarcire gli eredi lesi.

Ma cosa succede se il donatario ha ceduto a terzi l’immobile ricevuto in dono?

In questo caso, se il donatario non possiede altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni, il legittimario potrà chiedere ai successivi acquirenti la restituzione dell’immobile attraverso l’azione di restituzione. Questa si esercita secondo l’ordine temporale delle eventuali alienazioni, cominciando da quella più recente. Esiste però la possibilità per l’acquirente di liberarsi dell’obbligo di restituire il bene pagando l’equivalente in denaro.

Per evitare di incappare in una situazione simile, la cosa migliore è quella di verificare già in fase iniziale, ben prima della stipula del preliminare di vendita, se il venditore ha acquisito il bene mediante donazione o se, nella catena dei trasferimenti precedenti, è presente una donazione. Nel caso in cui, per un motivo o per un altro, non sia stato possibile venirne a conoscenza anticipatamente e/o si decide di procedere con la compravendita del bene a prescindere dalla presenza di un atto di donazione, è utile per l’acquirente fare degli accertamenti sulla situazione per evitare eventuali ripercussioni e per potersi tutelare al meglio.

Nello specifico, i casi possibili sono quattro.

1. Il donante è ancora vivente.

In questo caso, l’azione di restituzione potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi 10 anni, purché siano verificate le seguenti condizioni:

• che il donante, alla sua morte, non abbia provveduto a lasciare beni sufficienti a coprire la quota di legittima spettante a tutti gli eredi legittimari;
• il donatario non disponga, nel proprio patrimonio, di beni sufficienti a soddisfare le ragioni degli eventuali legittimari lesi;
• che non siano già decorsi 20 anni dalla data della trascrizione della donazione (a patto che non siano state fatte opposizioni da parte dei legittimari al decorso dei 20 anni).

In questo caso, esistono diverse soluzioni suggerite dalla prassi (benché la loro validità, dal punto di vista giuridico, sia ancora oggetto di dibattito in quanto arbitraria):

• una fideiussione bancaria o assicurativa a carico del donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente e a garanzia dei danni derivanti dall’azione di restituzione;
• una dichiarazione di rinuncia da parte dei legittimari all’azione di restituzione (e non all’azione di riduzione che è per legge irrinunciabile);
• la risoluzione della donazione per mutuo dissenso (il rimedio a oggi più utilizzato e consolidato): vale a dire un contratto tra donante e donatario, da stipularsi prima della vendita di un bene a un terzo, con cui si risolve il contratto di donazione precedentemente stipulato. In questo modo si ripristina, in maniera retroattiva, la situazione precedente alla donazione: per cui, colui che ha donato il bene ritorna ad esserne il proprietario.

N.B.: La risoluzione della donazione per mutuo dissenso ha la funzione di cancellare la donazione ma non può in alcun modo modificarne l’oggetto, non si può cioè fare in modo che al posto del bene si doni il ricavato della sua vendita.

2. Il donante è deceduto da meno di 10 anni.

In questo caso l’azione di restituzione può essere esercitata (fatto salvo il verificarsi delle condizioni sopra riportate).

Possibile rimedio:

• la rinuncia espressa da parte di tutti gli eredi legittimari all’azione di restituzione.

3. Il donante è deceduto da più di 10 anni.

In questo caso, il diritto per gli eredi legittimari di esercitare il diritto di riduzione deve ritenersi prescritto e dunque non esiste alcun rischio per la parte acquirente poiché è trascorso il termine perentorio dei 10 anni dalla morte del donante.

4. Sono decorsi più di 20 anni dalla donazione.

A prescindere dal fatto che il donante sia ancora in vita o meno, se sono trascorsi 20 anni dalla data di trascrizione della donazione e non si è verificata opposizione da parte degli eredi legittimari, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e dunque non esistono rischi per l’acquirente.

Se è pur vero che, nei casi in cui il donante sia ancora in vita o sia deceduto da meno di 10 anni (punti 1 e 2), esiste un rischio per l’acquirente, è bene specificare che si tratta comunque di un pericolo potenziale. Non è detto, infatti, che la presenza di una donazione comporti una rivendica del bene da parte degli eredi. Per questo è possibile affermare con tutta sicurezza, anche dal punto di vista giuridico, che la vendita e l’acquisto di immobili provenienti da donazioni sono operazioni assolutamente fattibili, purché vengano gestite con criterio e competenza.

Le compravendite immobiliari sono spesso costellate di imprevisti che possono comportare un enorme perdita di tempo, energie e denaro. Se non vuoi avere brutte sorprese, il consiglio è sempre quello di rivolgerti a dei professionisti del settore che possono garantirti serietà e affidabilità. Solo così potrai davvero evitare che il sogno di avere una casa tutta tua si trasformi nel peggiore degli incubi.

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COSMOPOLITAN – Centro Servizi Immobiliari  

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